基准地价评估工作不仅为土地权属交易以及产权交易提供了必要的数据依据,也为政府进行土地市场规划化管理、为土地利用规划的编制以及土地政策和措施的制定提供了科学依据。而在传统的对基准地价评估的研究中,往往是在对各个级别的地价样点直接进行算数平均而测算出级别基准地价,这种方法要求地价样点要足够多,而且要分布均匀,容易存在偏差。因此,《城镇土地估价规程》中提出了基于传统的一般线性回归模型评估基准地价的方法,但传统的全局线性回归模型不能体现出地价在局部范围的变化情况。因此,本文以漯河市城区住宅地价为例,在选用能够对地价进行局部参数估计的地理加权回归模型(Geographically Weighted Regression,GWR)对地价影响因素进行作用机理分析的基础上,尝试基于GWR模型对基准地价进行了评估测算。具体研究结果如下:1.利用ArcGis10.2中的探索性空间数据分析(ESDA)工具对研究区的样点进行了数据结构分析、趋势分析以及空间自相关分析,结果表明,本次研究所选取的住宅样点地价符合正态分布状况,同时趋势分析也表明漯河市城区住宅地价样点具有全局趋势,住宅地价表现出从城区中心向四周逐渐递减的趋势;空间自相关结果表明:漯河市城区住宅地价呈现出高度的相关性,地价样点呈现出一定的集聚性,CBD商务中心呈现出明显的高高集聚(HH,热点)模式,城区东部偏南部边缘地区呈现出低低集聚(LL,冷点)模式,即地价样点存在空间异质性与空间非平稳性特征,这为接下来GWR模型对地价进行研究奠定了基础。然后对住宅地价进行普通克里金插值,并绘制出等值线图生成连续的地价表面,结果表明漯河市住宅地价分布状况呈现出从中心商务区向四周外围逐渐递减的单核结构。2.本文共选取了商服繁华影响度、道路通达度、基础设施完善度、公用设施完备度、绿地覆盖度、人口密度、河流影响度等7个影响因素10个因子作为住宅基准地价定级因素因子,影响因素的量化采用因素因子作用分值法。并且采用将频率直方图和克里金插值结果相结合的方法将住宅土地划分为5个级别。3.本文基于住宅地价的7个影响因素分别建立一般线性回归模型和GWR回归模型对住宅地价的形成机制和作用机理进行解释分析,并且将两个模型的回归结果进行对比分析,结果表明,GWR模型对住宅地价解释的程度要优于一般线性回归模型。4.本文基于GWR模型测算出了漯河市城区住宅土地级别基准地价。结果为一级地3750元/m2,二级地3000元/m2,三级地2300元/m2,四级地1750元/m2,五级地1300元/m2。对研究区住宅基准地价级差验证,结果表明基于GWR模型测算出的基准地价都具有明显的正级差,地价测算具有合理性。