受国家土地政策和经济形势影响,一二线城市写字楼供应量和吸纳量不平衡,行业未来发展面临挑战。目前,整个行业除了面临日益激烈的市场竞争外,还处于内外部市场因素的重重干扰下,此时对写字楼租赁市场营销方法展开研究非常必要。但是,国内现存有关该领域的研究大多局限于“资产定价”、“风险管控”、“融资租赁”等方面,很少涉及到有关营销方法的分析。从实操层面来讲,现今市场中绝大多数写字楼开发商都是从住宅开发商演变而来的,因此在写字楼租赁领域并没有专业的理论体系与成熟的实战经验。基于此,依据相关的市场营销理论,结合问卷调查法、文献研究法、归纳法等方法,本文以成都地区的写字楼租赁市场为背景,以成都JR写字楼项目为案例进行研究,对成都写字楼市场的营销方法进行透彻、全面的分析与探索。第一,本文先阐述了该课题的选题背景、研究目的和意义、研究方法、理论基础和内容框架;第二,通过分析罗列成都各主要写字楼圈层,对成都写字楼市场现状和存在的问题进行了整体的梳理描述;第三,以成都JR写字楼为个案,通过目标客户访谈、竞品研究、SWOT分析、项目定位及营销执行等对该项目营销现状进行介绍;第四,基于4P组合营销理论和STP理论,对该项目营销策略中存在的问题进行分析并提出相应的改进建议;最后从圈层营销、定制营销和二次营销三个方面对写字楼营销策略提出创新。本文经过研究总结得出以下几点结论:（1）开发商应着重立足于有形产品、附加产品两大领域调整营销策略。在进行写字楼销售过程中,首先要分析当地市场产业规划与目标客户类型,通过拓展运营服务种类来优化项1目附加产品。（2）在定价的时候,要先综合衡量内外部因素,并考虑开发成本、同行定价状况以及目标受众接受程度等因素,客观全面地预估写字楼的租金。（3）把握好市场发展规律,借助所有可利用资源拓宽服务模式、丰富服务渠道是实现营销目的的有效途径。（4）精准营销应搭建客户与项目之间有效的匹配沟通平台,切实有效的将产品品质、品牌、企业理念等核心要素第一时间有效的传达到目标群体,进一步拉近项目与客户之间的关系,这样才更能实现项目的有效传播,增强客户粘性。（5）充分做好市场调研,找准客户对产品的态度、使用情况、反应、期望等方面的详细情况,从而在调研基础上系统分析客户行为要素,做好相应的行为变量分析,以便更好地划分目标客群,最终实现目标市场的细分。（6）塑造差异化的企业品牌形象,打造独具特色的企业核心竞争力,丰富服务模式,针对不同客群提供有差异化的服务,从而实现多元化的客户需求。