本文从以下几个方面展开。　　一、研究背景　　住房抵押贷款已成为银行贷款的重要组成部分。住房是居民最基本的生活消费品，是人类实现自身价值和创造经济价值的必备条件。住房消费与金融密切相关，随着各国住房金融体系的快速发展和住房自有率的不断提高，住房抵押贷款已成为银行贷款的重要组成部分。　　住房抵押贷款信用风险关系金融体系安全。信用风险是银行面临的最基础和最主要的风险，诸多银行危机都肇始于住房抵押贷款大规模信用风险的爆发。如果银行不注意防范住房贷款中的风险，放松贷款审批标准，过度发放个人按揭贷款，就有可能催生或放大房地产泡沫。一旦泡沫破灭，首先遭受冲击的便是银行的贷款安全乃至整个金融体系的安全，从而影响经济、社会乃至政治的稳定。住房抵押贷款信用风险已成为关系银行业乃至整个金融体系和国民经济安全的重要因素。　　我国住房抵押贷款业务发展迅速，并成为银行信贷资产的重要组成部分。货币化住房制度改革以来，我国住宅产业迅速发展，住房抵押贷款业务也步入快速发展通道，贷款余额和其占整个银行体系贷款总额的比重分别从1998年改革之初的426亿元和不到1％增长到2010年末的5.63万亿元和12％，年均增长率高达56％。其中，2009、2010两年新增贷款分别达到了1.37万亿元和1.28万亿元。住房抵押贷款已成为银行系统持有的信贷资产的重要组成部分。　　我国住房抵押贷款信贷风险逐渐凸显。据国际经验，住房按揭贷款的前3-5年是风险高危期。我国个人住房抵押贷款余额中，70％以上都是过去五年中贷出的，绝大部分处在已还贷时间在3-5年内的最高危期！住房信贷风险已引起了央行的警惕，在《中国金融稳定报告(2009)》中，央行首次提出“密切监测房地产价格波动，积极开展压力测试，动态评估房地产信贷风险”。截止现在，我国住房抵押贷款业务一直没有遇到真正考验。然而在全球金融动荡、社会信心高度动摇的环境中，最稳定的市场也有可能是风险不断累积的最后释放地。未雨绸缪，加强住房抵押贷款风险管理，对于维护金融安全运行，促进住宅产业和国民经济健康发展意义重大。　　二、研究内容与研究框架　　本文以住房抵押贷款周期性信用风险为研究对象。以住房贷款违约的支付能力理论和理性违约理论为基础，从住房价格周期波动的视角，分析了住房贷款周期性信用风险的形成条件和触发条件。以此为理论基础，重点分析了我国住房抵押贷款潜在周期性信用风险的形成背景、形成条件以及可能的触发条件，并提出了风险防范的对策建议。　　本文的研究框架如下:　　第一章为引言，介绍了本文研究背景、研究内容和结构安排。　　第二章为文献和理论基础，介绍了住房抵押贷款周期性信用风险的相关概念，梳理了国内外关于住房抵押贷款信用风险的相关研究成果。　　第三章为理论分析，重点讨论了住房抵押贷款周期性信用风险的形成条件，以及周期性信用风险演化为现实危机的触发条件。　　第四章为案例分析，介绍了美国次贷危机发生的背景、过程，并对美国住房抵押贷款周期性信用风险的影响因素进行了实证分析。　　第五章介绍了我国住房抵押贷款潜在周期性信用风险的形成背景，回顾总结了我国住房市场发展的历程、成绩以及存在的突出问题。　　第六章分析了我国住房抵押贷款潜在周期性信用风险的形成条件，重点讨论我国住房价格波动的特征和住房信贷供给标准与数量的变化，通过对不同收入群体房价收入比的考察，发现中低端已购房群体抗风险能力薄弱，是形成我国住房抵押贷款潜在周期性风险的基础。　　第七章分析了我国住房抵押贷款周期性信用风险可能的触发因素，提出了建立社会化风险规避体系的对策建议。　　最后为全文结论和研究展望。　　三、全文主要结论　　住房抵押贷款周期性信用风险的形成，是住房价格周期波动和住房信贷供给标准、供给数量周期变化相互推动的结果。住房本身的属性以及住房市场特点，决定了住房价格的周期波动有其固有的内生性。住房价格的波动驱动着住房信贷供给随着住房市场的繁荣而扩张，萧条而收缩，并表现出两个重要特征:一是信贷标准随着住房价格的上升而更加宽松，二是信贷供给规模随着抵押住房价格的上升而扩张。信贷供给标准和数量的顺周期变化，使繁荣期积累了大量风险较高的贷款，从而形成了潜在周期性信用风险。偿还能力和住房价格的周期性下降，是周期性信用风险的触发条件，将导致大规模被迫违约和理性违约行为，使潜在风险转化为现实危机。导致偿还能力周期性下降的原因包括经济衰退和利率进入上升周期。住房价格周期与经济周期的有很强的同步性，尤其是在经济运行下行阶段，经济衰退与住房价格的大幅下降往往同步出现，这无疑加大了周期性信用风险发生的概率。次贷危机就是住房抵押贷款周期性信用风险演化为现实危机的典型案例。　　住房市场化改革以来，我国住房建设进入了快速发展期，城镇居民住房存量和居住水平显著提高，住宅产业在国民经济中的地位日益突出。然而我国住宅产业发展也存在着以下几个突出问题:住房保障阶段性滞后于住房市场发展，大量中低收入群体被迫通过信贷市场解决住房问题;城市发展不均衡，大城市住房价格偏高;住房价格偏高与居民收入偏低的矛盾日益尖锐。这些突出问题是我国周期性信用风险形成的产业基础。　　我国住房价格经历了一个快速上涨的过程，从计量分析的结果来看，对住房价格影响最大的是银行信贷支持力度、土地价格，而反映居民购买能力的可支配收入对住房价格的贡献较小。说明这些城市近年来住房价格的快速上涨主要是银行支持和土地价格上涨驱动的泡沫化现象。随着我国住房价格的一路飙升，银行对住房市场的信贷供给也经历了快速增长的过程。不仅如此，银行随着住房价格上升放松贷款审批标准的现象非常普遍，很多本来并不具备还贷能力的人通过宽松的信贷审批标准进入了住房信贷市场。这使我国住房信贷市场快速发展的10多年来，积累了大量风险较高的信贷资产。尤其在我国住房保障发展滞后，部分低收入群体被迫进入住房信贷市场的情况下，这一问题尤为突出。从房价收入比的情况来看，低收入群体的房价收入比极高，支付能力在不断恶化，中低端已购房群体风险承受能力薄弱，形成了潜在的周期性信用风险。　　未来利率上升和住房价格周期性下降，可能是我国周期性信用风险演变成现实危机的触发因素。我国住房抵押贷款利率以浮动利率为主，而且一直维持在上世纪90年代中期以来的最低水平，未来利率上升将大大加重借款人的还贷负担。住房价格偏高，未来如果出现持续大幅下滑，也将导致潜在的风险演变成为现实的危机。我国至今仍未建立起一个完善的社会化的信用风险规避体系。政策性保险和担保发展滞后，住房抵押贷款证券化刚刚起步，规模小，发展不完善，这些问题的存在大大削弱了我国抵御周期性信用风险的能力。要建立政策性保险和担保机构、加快发展住房抵押贷款证券化、发展住房价格指数期货、推进贷款利率多元化，完善社会化的风险规避体系。同时，通过推进住房保障立法，推动城市化均衡发展等措施促进住房市场的平稳、均衡发展，这是防范住房金融风险的基础。　　四、本文的主要创新之处　　研究住房抵押贷款信用风险的文献较多，但很少有文献从周期性的角度考察;本文基于住房价格周期波动的视角来分析住房抵押贷款周期性信用风险的形成机制。这两个研究视角与已有的文献不同，可作为本文的创新之处。　　本文以住房抵押贷款信用风险的支付能力理论和期权理论为基础，从住房价格周期波动的视角，分析了住房抵押贷款周期性信用风险的形成条件与触发条件。认为住房价格的周期变化，以及住房价格周期变化导致的信贷供给增加、信贷标准放宽使银行在繁荣时期积累了大量风险，这是周期性信用风险的形成条件。而偿付能力和住房价格的周期性下降是周期性信用风险演化为现实危机的触发因素。　　本文认为中国存在形成潜在周期性信用风险的基础条件。未来住房价格周期性下降和利率周期性上升，可能是触发住房抵押贷款周期性信用风险的重要因素。本文认为我国中低端已购房群体抗风险能力薄弱是目前住房抵押贷款风险的关键问题，而我国缺乏完善的社会化的风险规避体系。　　五、研究不足和研究展望　　本文从住房价格周期波动的视角，在理论上对住房抵押贷款周期性信用风险的形成机制给出了逻辑自治的解释，重点分析了在我国这一风险的形成条件与可能的触发因素，提出了风险防范的对策建议。但由于条件所限，研究仍然是初步的。这尤其表现在:第一，住房抵押贷款周期性信用风险尚未在我国发生，目前还仅是基于理论分析和有限资料的一个推断。由于商业银行住房抵押贷款的详细资料很难获得，这无疑使本文的研究受到很大局限。第二，我国住房市场正处于上升阶段，整体住房价格还处于上升周期，住房抵押贷款业务也处于从无到有，高速发展的阶段。从这个意义上说，无论是住房价格还是住房抵押贷款市场，都未经历过一个完整的发展周期。因此，本文研究的结论还需要更详实、更长时间跨度的数据来检验。第三，本文提出要建立和完善住房抵押贷款信用风险的社会化规避体系，这些政策建议仅是初步框架性的构想，这些设想如何落到实处，还需要更为深入的调查和研究。　　这些不足也孕育着未来的研究方向。一是跟踪我国住房抵押贷款信用风险的表现，通过更深入的定量和定性分析，研究我国住房抵押贷款周期性信用风险的特殊性，提出更具说服力的政策建议。二是基于中国国情，深入探讨住房抵押贷款社会化风险规避体系的目标、内容和实现途径。