中国的城市经过改革开放20多年的发展，社会结构和物质形态都发生了超乎想象的巨大变化。住宅也不例外。虽然作为城市住宅的主体，但20年前城市更新留下的多层住宅也正面临着新一轮改造的命运。对于南京这样一个有着悠久历史的城市，问题更加复杂。在大力提倡可持续发展的今天，城市更新，特别是城市住宅更新已经无法再采取大拆大建的野蛮粗放模式。我们需要一种更为务实有效的方法，去延续城市的历史和文化、维持社会的平衡、减少资源的浪费。 论文选取南京老城内的已建多层住宅作为研究对象，借助社会学调查研究的方法，进行了深入的调查研究和分析讨论。论文首先从南京老城已建多层住宅发展的历史、社会背景出发，对社会转型中的老城多层住宅现状做了一个总体的分析，而后通过对研究过程的纪录，对研究对象的现状及问题进行了实证性的具体描述和分析，获得了一套评价南京老城已建多层住宅的指标体系和分析方法，结合前面的理论分析认为住宅形象与环境恶化的深层原因在于管理的缺失。最后，针对前面的问题分析与结论，对目前的老城己建住宅的更新提出了一系列的建议，包括物质环境的改善，以及社区建设管理方面的措施等。 全文共约4万字，插图41幅，表格4幅。