自从住房商品化的新体制基本确立，房地产市场体系逐步形成，竞争也越来越激烈，因而房地产的营销也越来越得到市场的重视，特别是营销策划更是得到了重视。湘南风情康居园小区是由郴州振鹏地产开发有限公司开发的一个高档住宅项目。面临市场激烈的竞争，如何使该项目脱颖而出，成为该公司面临的一个挑战。本论文就是结合当地实际情况，而为本项目写的一个营销策划研究。本篇论文以郴州湘南风情康居园小区为研究对象，在做了大量的市场调查研究后，积累了丰富的第一手资料。本文首先对该项目的宏观环境和郴州市房地产市场进行了分析，确定了本项目的市场定位，并对目标客户群体进行了细分；在明确了市场定位的基础上提出了郴州湘南风情康居园小区的营销策略，主要包括产品策略、价格策略、促销策略等方面的内容；在本项目的上市推广策划中不仅对推广策略做了阶段性安排，还对售楼处的外观设置做了详细指导；文章最后对地产项目如何营销提出了自己的观点和建议，为企业今后的工作及其它同行的工作改进提供借鉴。本文在对郴州湘南风情康居园小区进行营销策划研究的过程中，采用了SWOT理论、区域目标营销理论等市场销售经典理论，还借鉴了4C定价和成本定价理论，将营销理论与项目自身的特点相结合，为郴州湘南风情康居园小区提供了一个总体营销策划研究方案。