发端于美国房地产市场的次贷危机使得全球经济面临自1929年大萧条以来最大的一次危机。面对次贷危机,我国开启了4万亿的经济刺激计划,避免我国经济进入衰退。随着经济刺激计划的推出,使得我国固定资产投资水平迅速提升,极大的稳定了GDP的走势。我国房地产行业在本轮宽松政策中,获得了较为明显的发展,充分发挥了支柱产业的地位和影响。房地产的如火如茶造成了房价的节节攀升,一定程度上影响到了社会管理,成为了摆在中央政府面前的一道难题。党的十八大以来,我国中央政府继续维持了房地产行业的信贷紧缩政策,从城镇化着手,以棚户区改造为主要手段,从而达到调整经济结构的目标。作为商业银行,紧跟宏观政策是其本职工作。作为国有大型商业银行,中国工商银行在保证商业银行盈利性的基础上,紧跟国家政策导向,适时推出棚户区改造贷款产品,优化资源配置,推动经济发展。目前的相关研究表明,以政府做主导的棚户区改造有明显的制度优势,但占多数的是给出政策建议和制度保障,而没有从银行业务角度研究棚户区改造,因此针对具体的棚户区项目进行分析调查,具有重要的现实意义。从银行角度来看,判断棚户区项目的优劣与否的核心,在于对项目本身的评估。具体来讲就是根据项目的可行性研究报告,采用现金流量法对项目的借款人、项目情况、盈利能力、偿债能力进行评价,为科学决策提供依据。其中,偿债能力评价是重中之重,从拆迁进度、工程成本、资金筹集、资金成本、配套设施建设、项目收益等多个方面进行合理预测。在假设选取上,通常采用历史经验数据、市场公允价值、可比项目或可比公司等方法确认,力争选取合理的假设。在完成基准项目评估的基础上,进行敏感性分析,寻找关键敏感指标,并针对关键敏感指标进行情景测试。通常选取最好和最差的情景进行测试,以保证在最大压力的情景下银行仍有控制风险的能力。在经济下行期,详尽可靠的尽职调查对于银行的风险管理起着重要的作用。因此,加强对项目评估为核心的尽职调查的研究,有重要意义。