房屋租赁合同纠纷在目前民事案件审判活动中占据了较大比例,其中一些疑难案件对审判实践带来挑战,双龙公司与民生银行房屋租赁合同纠纷案就是典型案例之一。通过对案件事实以及法院审判情况的梳理,总结以下问题供本文讨论:案例中作为违约方的承租人是否有合同解除权;法院可否要求违约承租人实际履行租赁合同;在无解除权又不适合强制履行时,如何解决交易僵局;及如何确定承租人应承担的违约损害赔偿额。根据我国《中华人民共和国合同法》(以下简称为《合同法》)第九十三条、九十四条对解除权的一般性规定以及各分则中的特殊解除权,租赁合同违约方不享有解除权。即使违约方按照《合同法》第九十六条的规定向守约方送达合同解除的通知,其因为不符合《合同法》第九十三条、九十四条的规定而不发生合同解除的效力。在“双龙公司与民生银行房屋租赁合同纠纷案”中,租赁合同并没有因为违约方的通知行为而解除,此时,法院可以要求违约方实际履行吗?答案是否定的。虽然实际履行符合合同法诚实守信的基本原则、有利于实现合同目的、可以弥补损害赔偿的不足,其可以最大限度保护守约方的利益。但是,强制履行并非适合于所有合同类型及其不同的违约情形。《合同法》第一百一十条规定了不适用强制履行的三种情形:法律上或者事实上不能履行、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高、债权人在合理期限内未要求履行。本文案例中,守约方未要求违约方实际履行,租赁合同本身也不适合强制履行,而且承租人已实际搬离租赁场地另行选址经营而不适合强制履行。因此,法院不宜要求违约方强制履行,且违约方无权解除合同。涉案的租赁房屋被长期空置,交易僵局由此产生。如果违约方无法解除合同将产生极大的效率损失,且违约方解除合同后能够给予守约方充分赔偿,法院可以赋予租赁合同的违约方解除权。这可以被看作法律漏洞的弥补方式,其不仅符合效率原则,也解决了此交易僵局。不论法院赋予违约方解除权、事实解除还是委婉的终止合同,都将产生损害赔偿问题。根据违约损害赔偿基本规则,案例中“减免案外人的330万租金”并不是双龙公司的损失,而是其谈判中的成本,减免的330万元已经内化为后一合同的价格之中,通过赔偿后一合同的履行利益,双龙公司的损失即可得到赔偿。此330万元不应作为直接损失重复赔偿。一、二审法院对适用减损规则的时间问题持有不同的观点。通常,已对租赁房屋进行装饰装修并有可能对房屋主体结构安全构成影响的,减损规则的起算时间应当自鉴定完毕、恢复原状后开始。而对于待租期租金损失,二审法院的判决具有合理性。