随着上个世纪全世界房地产市场的蓬勃发展,作为一项新型创新的金融工具应然而生——房地产证券化。房地产证券化源于20世纪60年代末期美国的住房贷款抵押市场,随之发展迅猛,到了80年代,而后此证券化技术被广泛应用于抵押债权以外的非抵押债权资产,并于80年代随着金融市场自由化和国际化的迅速崛起,在欧美市场获得蓬勃发展。到了90年代,资产证券化开始进入并出现在亚洲市场上,特别是东南亚金融危机爆发以后,在一些亚洲国家得到迅速发展。这一金融工具成为了全世界金融创新之标志。资产证券化是近30年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具,是衍生证券技术和金融工程技术相结合的产物1。房地产证券化,就是将房地产投资直接转变成有价证券形式。房地产证券化把投资者对房地产的直接物权转变为持有证券性质的权益凭证,即将直接房地产投资转化为证券投资。就是把房产能够得到的收益,作为担保或者抵押品发行证券,然后予以出售。使其转化为证券化形态,使投资者与房地产的关系由拥有产权转换为拥有有价证券之权利。我国房地产证券化相对起步较晚,是2005年由中国建设银行发起,中信信托投资有限责任公司在市场发行30亿余元个人住房抵押贷款以支持房地产证券化。这是国内第一个住房抵押贷款支持证券化的形式。而另一个则是由国家开发银行发起,中诚信托投资有限责任公司发行近42亿元以支持房地产证券化。两个房地产证券化的兴起,充分体现出国内长期以来银行支持的局面开始破冰,新的融资平台正在逐步搭建起来。本文以房地产证券化为轴分为四个部分,第一部分将立足房地产证券化的来源概念以及特征作一粗略介绍,以历史分析的方法阐述房地产萌芽并发展壮大的国际时代背景；第二部分介绍发达资本主义国家诸如美英日等国的房地产证券化的理论以及实践历程,并横向比较我国的房地产证券化的发展,从中找出上述国家在房地产证券化成功发展历程中的经验以及一些不足；文章第三部分是立足我国当代基本国情,阐述房地产证券化在我国萌芽的背景,指出房地产证券化发展道路的必要性以及发展中所面临的困难；文章最后部分是重点部分,也就是对我国今后发展房地产证券化的模型设计与构架提出笔者自己的见解。