我国物流园区建设快速,在取得了巨大成就的同时,也暴露了不少的问题。投融资结构不合理；物流园区空置率过高；物流园区的盈利手段单一,盈利能力低下。不能起到降低区域内企业的物流成本,增强本区域企业或产业的竞争力,促进本地经济发展的作用。可以说,物流园区的运营虽然有国外物流园区运营的成功经验可供借鉴,但国内物流园区的运营模式必须走一条适应我国特色和地方经济发展需求的道路。本文以物流园区运营模式作为研究对象,从系统分析方法入手,分析了物流园区运营中存在的问题,研究了物流园区运营模式的功能,阐明了物流园区运营模式的概念和内涵,论文主要研究结论如下：(1)构建了物流园区投资开发模式参与主体关系博弈模型；运用博弈论中的“完全信息静态博弈”的理论,对于政府和企业的投资动机和心理进行分析,以物流园区需要投资的基础设施和载运工具作为具体的分析对象,分析政府和企业对于物流园区投资的划分范畴,做到在对物流园区的投资中,政府和企业的资金各自用到适当的投资对象上。(2)提出了采用PPP模式来投资开发物流园区,分析了PPP模式在物流园区开发中的类型、特点和适用性,设计了PPP模式开发物流园区的整体模式和分散模式。并改进了博弈论中的“讨价还价”模型构建了物流园区的PPP模式开发模式融资风险分担模型——多人参与的多阶段“讨价还价”风险分担模型,讨论在物流园区建设中PPP模式的可行性和风险奉陪的策略；更为理性的分配物流园区开发中政府和企业合作开发所存在的风险。(3)运用“监督博弈理论”,构建了物流园区“服务质量博弈模型”,为物流园区管理方维护物流园区声誉,监管园区入驻物流企业的服务质量提供一种可行的方法。并运用“委托——代理理论”构建了物流园区“价格监管博弈模型”,为物流园区管理者预防园区入驻物流企业进行恶性竞争,监管园区入驻物流企业的服务价格提供一种可行的方法。(4)在构建物流园区盈利能力评价指标体系的基础上,综合运用德尔菲法、层次分析法和模糊综合评判法,建立了物流园区盈利能力层次-模糊评价模型,对物流园区的盈利能力进行系统的分析,评价盈利模式的优劣和适应性,为物流园区选择最佳的盈利模式提供决策方法。本文提出的物流园区投资模式、管理模式和盈利模式,可为区域物流园区运营模式选择提供借鉴,对我国物流园区的发展具有重要的现实意义。