购物中心于90年代中期引入到我国内地,由此开始了国内的开发与探讨,至2002年更是掀起了一股投资热潮。在我国经历了近十年的发展后,购物中心开发已在业内形成了一定的统一认识,但其本土化和产业化理论体系尚未成熟,实践中也出现了不少问题。本文尝试借鉴欧美国家购物中心发展经验以及总结购物中心国内发展的成功与失败,通过理论分析和实证研究找出购物中心在我国开发的关键成功因素,并探讨其本土化和产业化发展策略。文章首先回顾了购物中心的类型、产生条件、影响及其发展历史,分析了其实质与特征;其次,剖析了与购物中心发展密切相关的宏观背景因素以及具体项目开发过程中的内外部因素,结合已有理论构建了购物中心开发的关键成功因素模型;最后,在个案分析与实证研究的基础上,论证了各关键成功因素的相关性及其相对重要程度。研究表明,购物中心在国内有很大的发展空间,但也存在着理念不清等问题。此外,无论何种类型的购物中心都以商圈内零售空间有效需求为开发的起点;而不同类型购物中心在选址、评估、获取,运营能力以及特色营造上相对重视程度不同。投资商在认清购物中心实质的基础上,结合不同项目类型的关键成功因素,开发运营过程中重视专业化分工合作,选择合适的开发程序,加强商业运营管理和品牌建设,抓住购物中心发展机遇,可实现购物中心的成功开发与运营。