随着新中国的发展,经济水平世界瞩目,人们的生活与消费也变得越来越好。随着医疗、卫生水平的进步,我国人口年龄结构逐渐开始呈现老龄化特征。人口老龄化作为不可逆转的社会趋势,也为社会经济发展带来一系列影响,而房地产产业作为一项国民支柱性产业,不可避免会受到人口结构老龄化的影响。在我国人口年龄结构转变的大背景之下,中国人口渐渐进入“刘易斯拐点”,人口红利慢慢向人口负债转变,对房地产市场的供给与需求产生冲击,最终影响到住房空置水平。我国住房空置早已在2004年左右初现端倪,进入2010年之后空置率增长速度更是明显提升,对住房市场的资源配置和运行秩序造成一定的影响。在我国人口老龄化和住房空置情况都不容乐观的背景下,研究人口老龄化和住房空置之间的关系可以预防人口结构变动对住房市场造成的不良影响,促进房地产市场健康稳定的长久发展。本文基于生命周期理论、代际交叠模型、人口红利理论以及房地产市场供求理论的支持,分析人口老龄化影响我国住房空置的传导机制,并结合我国人口老龄化与住房空置发展现状,通过构建适合的实证模型得出相应的结论,再进一步对如何在老龄化趋势下调控房地产市场的发展提出对策建议。本文实证部分利用2004-2016年我国26个省(西藏除外)、4个自治区的30个省级面板数据,进行我国人口老龄化对住房空置的全国性分析和地区性分析。根据理论与实证的双重分析,都说明了我国人口老龄化的加剧会扩大住房空置范围,人口老龄化趋势的不断加深会提高住房增量市场的空置率。针对这一结果,为维持我国住房市场的健康发展,政府应采取住房供求调控措施,重视老年房地产的改善与发展。