基于房地产行业已经越来越成熟,越来越规范化、标准化的现状,以前的盲目扩张、赶工期、一味的产品复制已经不适应当前市场需求,房地产市场已经由卖方市场转变为买方市场,购房者选择面广,要求也越来越高,要在激烈的市场竞争中胜出,需要从项目初期就开始考虑整个项目的营销策略。针对项目特性,从项目产品定位、客户定位到项目推售节奏、包装宣传方案等方面制定营销策略,从而实现销售目标,达到企业的利润要求。因此房地产公司应高度重视营销策略,充分了解市场需求,才能在激烈的竞争中脱颖而出。本文以J房地产公司A项目为研究对象,将房地产相关理论结合项目实际,从宏观环境、行业环境、内部环境、SWOT分析四个方面对项目营销环境进行分析。文中采用PEST分析模型从政治、经济、技术、社会四方面对项目宏观环境进行分析,采用波特五力模型对项目行业环境进行分析,从项目基本情况、项目营销架构、营销难点、现行STP策略以及项目现行4P营销策略对项目内部环境进行分析,并通过SWOT对项目从优势、劣势、机会、威胁四方面进行分析并制定应对策略。通过对前述项目环境分析研究,制定项目STP策略,进行市场定位,J公司A项目业态丰富,客户涵盖范围广,刚需和改善目标客户主要以呈贡地缘客户为主,别墅目标客户以主城外溢客户为主,产品定位为高层住宅、洋房、别墅,高层住宅以90-110㎡的三房为主,洋房以110-145㎡的三房和四房为主,别墅以100-130㎡的户型为主。针对营销现状,制定4P策略,产品策略方面,打造科技住宅产品、挖掘户型优势;定价策略方面,通过市场比较法进行产品定价,制定“低开高走”价格策略、价格促销策略、团购促销策略、赠送促销策略;渠道策略方面,通过加强内部渠道、拓展外部渠道制定策略;推广策略方面,通过品牌落地、体验营销、项目推广制定策略。最后依据销售阶段制定项目销售实施方案,最终完成A项目营销策略的研究。本文存在一定局限性与不足之处,但还是能够对房地产业类似项目提供一定参考性。