商品房预售相对于现房销售存在着许多特殊之处，一度是学界热点，近年来因为最高人民法院的几个司法解释以及《物权法》等重要法律文件的出台，对该问题的讨论有所降温，但这并不代表所有问题都得到解决。本文依循商品房预售交易过程的逻辑主线，分析商品房预售交易中的法律关系，对其中的主要理论问题做了较为深入的探讨；简要概述了商品房预售中容易出现问题的重要环节，并对不同情况提出了可能的解决方案。　　 文章第一部分介绍了商品房预售广告，简要分析了预售广告的性质，并由此引申出可能进入交易合同的预售广告的情况的相关讨论；第二部分对商品房预售合同磋商阶段的权利与义务作了全面详尽的分析，第三部分对交易中重要的法律文件--商品房预售合同进行了剖析与论证；文章最后针对商品房交易中的权利冲突提出了自己的见解。　　 关于普通的商品房预售广告，我国立法以及主流学说认为是要约邀请，而对于达到一定条件的商品房预售广告，我国立法将其认定为要约。基于对传统要约的理论的理解与把握，笔者认为这类可能进入交易合同的商品房预售广告，既非要约又非要约邀请，进而作者设想将其认定为先契约的承诺。正文中对这一问题作了较为充分的阐述。　　 商品房预售合同磋商阶段的权利义务主要体现在当事人签订的认购书中。认购书和预售合同是预约与本约关系。取得商品房预售许可证的认购书应当被认定为有效，未取得商品房预售许可证而签订的预售合同由于违反了法律行政法规的效力禁止性规定，应当认定为无效。预约本身按照性质可以分为两类：带未决条款的预约和将行谈判的预约。对预约的分类使对认购书中关于认购定金的性质、定金罚则的适用、承担民事责任的方式等问题的答案更加明确。如果认购书为带未决条款的预约，其中约定的定金具有立约定金和履约定金的双重性质与效力，而定金罚则适用的条件包括是否达成本约，承担民事责任的形式应当包括继续履行；如果认购书为将行谈判的预约，定金仅具有履约定金的性质与效力，定金罚则的适用不以是否达成本约为要件，而以是否进行诚信谈判为要件，承担民事责任的形式不包括继续履行。　　 签订商品房预售合同是预售的核心。商品房预售合同的性质是买卖合同，与一般的买卖合同的区别在于其标的是在建房屋，其主义务履行在将来一定期限进行。商品房预售合同具有主体特殊性、标的特殊性、合同格式化及国家干预性等特征，其在性质上并无特殊之处，不属于加工承揽合同或远期交货等合同。预售合同的内容主要是双方权利义务的约定，商品房预售合同的权利义务既有一般买卖合同的共性，也有其特殊之处。对于一般的不动产交易中的风险负担，司法实践中采取交付主义，而针对交付主义存在的种种弊端，本文认为采用所有权主义，即依照所有权归属分担不动产的风险更为适宜。对于交易过程中的情势变更，本文也侧重分析了情势变更的适用条件及法律后果，在商品房预售合同合法有效的前提下，合同履行过程中发生了情势变更，造成继续履行合同显失公平的情形下，产生情势变更的效力，当事人可以变更或者解除合同。　　 针对商品房预售合同纠纷中的权利冲突，本文着重探讨了建筑工程承包人的优先权和预购人的物权化债权。司法实践认为建筑工程承包人的优先受偿权在性质上是优先权，笔者认为，承包人不具有优先权享有者的弱势地位，不应当认定其为优先权，在性质上将其认定为作为法定抵押权更加合理。并以此为前提进行了更为深入的分析。建筑工程承包人的优先受偿权作为法定抵押权，不需要以登记作为成立条件，应当依照承包合同订立的时间来确定抵押权设定的时间，继而确立其顺位。商品房预售中的预告登记，使债权请求权物权化。对于预告登记后登记人同意的处分，例如抵押权的设定，按照约定处理，而登记人不同意的处分，则应认定为无效。在建筑工程承包人优先受偿权问题上，司法实践因为承认该权利为优先权，进而确定了其与其他权利冲突时的实现规则，笔者对此问题也做了简要分析并提出了一些不同的看法。