预告登记制度最早起源于普鲁士,后被德国、瑞士、韩国、日本等国家所借鉴,我国也继受并确立了该项制度,它主要运用于商品房预售领域,作为物权变动的辅助性制度,旨在保全不动产物权的未来实现。但由于我国立法过于粗略、操作性不强,在法律适用中存在诸多的问题。因此本文选用比较分析方法、价值分析方法与实证研究方法,结合域外的立法经验、预售商品房的特点、典型案例的裁判结果,对我国预售商品房预告登记法律效力进行系统分析和探讨。以解释论为视角,分析司法实务中预售商品房预告登记制度与其他相关法律制度间协调互动的效力制约关系。预售商品房预告登记的概念是问题研究的起点,因此本文拟从概念的界定入手,从预告登记概念的一般性中总结预售商品房预告登记的特点,从保护对象、保护手段、保护目的等方面对其内涵进行整体认定,为之后分析预售商品房预告登记的性质提供理论基础。综合国内外的研究成果,预告登记的性质主要有独立限制物权说、特殊登记制度说、债权说、物权说等,本文通过对这些学说进行分析评论,结合预告登记依附性、暂时性、排他性等不同于一般物权登记的特点,厘定预售商品房预告登记的性质应为特殊债权,即具有担保登记之债权请求权的效力,但此种物权性质的效力未改变其债权的本质。此外,学界对预售商品房作为预告登记客体的合理性存在争议,主要存在肯定说与否定说,因此本文需先行界定此问题,为后续的论述奠定前提基础。预售商品房预告登记作为移植而来的一项新制度,在理论与实践方面均存在诸多问题,需要借鉴域外成熟立法,来检视我国预售商品房预告登记法律效力存在的问题。本文主要通过对德国、日本、瑞士与我国台湾地区预告登记法律效力的相关立法进行介绍与比较,总结出我国预售商品房预告登记法律效力在模式选择与范围适用方面的立法启示。在结合案件裁判结果的基础上,分析我国预售商品房预告登记在立法与实践中出现的问题,最后针对上述问题提出相应的完善建议,以更好地发挥其功能价值,达到预期适用的状态。