随着房地产企业融资困难、现金流紧张、利润率下降,成本控制成为房地产企业核心的任务之一。目前我国房地产企业主要投资产品仍以住宅项目为主,主要的成本管理方式是目标成本管理,目标成本估算作为目标成本管理的关键步骤,它的准确性能保证目标成本管理的有效实施。大部分房地产企业都以初步设计阶段估算的目标成本费用作为成本管控的基准线,且目标成本估算中建安成本估算工作量大、需要考虑的细节多,是估算不准确的主要部分,因此本文对房地产住宅项目初步设计阶段的建安目标成本估算开展研究。首先,通过相关文献研究以及到房地产企业进行问卷调查和访谈的形式,分析出当前造成初步设计阶段建安目标成本估算不准确的两个主要原因是:缺乏以往住宅项目成本数据供估算参考;现行的建安目标成本估算方法对估算人员成本工作经验要求较高。其次,总结归纳房地产企业建安成本科目和建安目标成本量价分离估算方法,分析出建筑装饰工程目标成本估算对估算人员的成本工作经验依赖最强,因此将住宅建筑装饰工程作为SVM和BP神经网络估算模型的构建对象。在此基础上对建安成本数据库的含量指标、单方指标的具体内容进行详细研究,为房地产企业进行以往住宅项目建安成本数据沉淀提供思路和参考。最后,收集35个南宁市已建或在建住宅项目成本数据,基于成本数据库的研究成果,运用ABC分类法和文献调查法提取16个影响住宅建筑装饰工程成本大小的定量指标,作为SVM和BP神经网络估算模型的特征指标,分别构建基于SVM和BP神经网络的住宅建筑装饰工程目标成本估算模型,将35个住宅成本数据作为模型的样本数据,在MATLAB中分别进行SVM和BP神经网络估算模型的训练和仿真测试,对比分析两个模型的仿真测试结果,选择预测效果好的模型作为住宅建筑装饰工程目标成本估算模型。确定估算模型后,选择不同的特征指标在MATLAB中对确定的估算模型进行训练和仿真测试,进一步研究不同特征指标对估算模型预测效果的影响。