自十九大以来,中央及地方政府接连发布多项措施,对房地产市场进行调控,进一步遏制房价上涨。对于地产开发商,不但需要面对国家调控政策所引发的房价下行压力,同时还需面对不断上升的房屋建造成本,利润空间越来越小。市场环境的不断变化迫使房地产商不得不重新审视房地产定价的准确性以及定价方法选用的合理性,因为合理的定价方法可以使开发商准确确定产品的价格,不会因为产品定价过高而影响商品房的去化,也不会因为定价太低而影响企业的利润,因此,如何科学、严谨的制定商品房价格已成为地产行业亟需解决的问题。目前商品房定价的方式大致分为三种,分别是成本导向定价法、需求导向定价法以及竞争导向定价法。然而上述的三类定价方法各有春秋,成本加成法忽略了客户的感受和竞争者的状况,在白热化的市场竞争中,该方法落后于市场的发展需求;需求导向定价法定性分析居多,难以把握定价尺度,会造成价格争议,甚至会带来一定价格歧视嫌疑,因此上述两种方法在房地产定价过程中一般不会单独使用,只是作为辅助方法参考应用。竞争导向定价法原理通俗易懂、计算过程简单方便、定价价结果能够在一定程度上迎合市场,因此该方法是目前大多数地产开发商运用最多的定价方法之一,但该方法仍然存在影响因素选择简单粗暴、定价计算过程简单加权等问题,尽管近年来有些学者认识到这一点提出了采用层次分析法、熵权法等方法,但是仍然存在因素选取不严谨、竞品楼盘量化联系主观性强等缺点。论文旨在建立一套新的定价模型,论文首先通过大量文献的阅读,综合考虑开发商、消费者、环境等各方面因素,初步提炼出影响定价的因素,进而通过德尔菲法最终确定最终影响因素。然后基于AHP建立商品房定价数学模型,计算各影响因素的权重及特征向量,再通过引入海明贴近度函数建立待定价楼盘与竞品楼盘关系,最终通过指数平滑公式得出待定价项目价格。论文在对传统定价方法进行相应研究的基础上,进行了影响定价因素定量化、定价过程模型化,建立了AHP-海明贴近度定价模型。同时论文根据该数学模型进行了实例验证,选取清远地区狮子湖项目作为实证案例进行定价并进行相应效益分析,进一步论证论文定价模型的可行性,希望可以为地产开发商定价提供参考。