我国房地产业是国民经济的支柱产业,与整个宏观经济之间有着很强的联动作用,它在促进形成我国的主导型消费热点、扩大内需、带动宏观经济持续发展等方面,有着其他行业所不可替代的作用,这些都表明房地产业在整个国民经济发展中的重要地位。因此,房地产业的健康、稳定、可持续的发展,对于促进和实现我国宏观经济的可持续发展,有着重要的意义。近些年来,我国的房地产业逐步成为一个备受关注的行业。消费者、开发商、银行、政府监管部门等方面,都站在各自不同的角度,对房地产业的现状和发展提出各自不同的评判和认识。本文将更多地站在一个行业自身的角度,对房地产业的演化和发展进行深入的研究。 本文将自组织理论引入到房地产业演化研究当中,这本身就是一个创新性的尝试。自组织理论在房地产领域的应用,将给房地产业演化的研究提供一个全新的视角。房地产业作为复杂经济系统的重要组成部分,判断其是否为自组织,进而认识房地产业演化的内在动力机制,最终判断房地产业演化的有序程度,在深入认识房地产业自组织机制的基础上,提出房地产业相关的调控建议,从而提高行业的有序度,其理论意义和实践价值都是不可低估的。 本文主要的理论基础有：产业组织理论、波特五力模型、耗散结构理论、协同学理论、灰色系统理论、熵理论、SD模型,这些理论共同构成了房地产业演化研究的理论体系。 本文的主要研究内容包括： (1)结合产业组织理论和波特五力模型,对房地产业进行了狭义和广义的界定。根据产业组织理论对产业的定义,将狭义房地产业定义为房地产开发企业的集合；广义房地产业除了包括房地产开发企业,还包括供应商、潜在竞争进入者、消费者、替代品对房地产开发企业的竞争力量,本文的研究对象足广义房地产业。 (2)分别对房地产业的开放性、非平衡性、非线性、涨落等进行了分析,定性地证明了房地产业是耗散结构；并在定量证明房地产业的耗散性方面做了尝试,较完整的构建了房地产业布鲁塞尔器模型,指出了房地产业走向失稳、形成耗散结构的条件。 (3)运用两种方法,即常规动力学方法和最大信息熵方法,对房地产业内在动力机制进行研究,从微观和宏观两种途径对房地产业动力机制做互补式的研究。常规动力学结合协同学和灰色建模理论,建立了房地产业子系统动力模型,进而利用协同学的伺服原理,消去慢变量,得到房地产业的序参量——非自有资金和土地供给面积,进而根据序参量之间的协同程度建立了房地产业的有序度模型,实证了我国房地产业近些年来的有序度变化趋势,并对变化趋势做出分析说明。 (4)宏观动力学方法结合熵理论和灰色关联分析方法,建立了房地产业灰熵模型,实证了中国房地产业熵值变化趋势。通过熵、序参量和有序度三者关系的分析比较,得出根据序参量计算的有序度和熵呈负相关这一结论。通过序参量模型和灰色熵模型实证结果的比较,证实两者都可有效地表征房地产业有序度。 (5)文章比较、分析了自组织理论和系统动力学的关系,证明了SD方法结合自组织理论来描述房地产业演化的可靠性。以非自有资金、土地供给面积、市场需求总量、房地产开发企业数为状态变量,采用Vensim PLE plus,建立了房地产业SD模型,进而进行计算机仿真,预测了状态变量的演化趋势,并根据状态变量影响系数,证明了根据协同学方法确定的序参量的正确性。文章预测了房地产业演化的有序度演化趋势,并针对提高我国房地产业的有序度,提出了自己的政策建议。