随着我国经济的不断发展,房地产抵押贷款行业逐渐发展起来,农民住房财产权的抵押贷款业务也在依法进行试点。这不但能有效的解决农民资金的需求问题,同时还可以增加农业生产中长期和规模化经营的资金投入,从而促进农民增收致富和农业现代化的快速发展。但在现实生活中,农村房地产抵押价值的评估不论是在理论方法上,还是在实务操作中的研究较少,评估体系极不完善,针对评估要素的选择以及评估方法的应用,缺乏相关理论和准则的指导,影响了农村房地产抵押贷款业务的顺利开展。论文以城中村房地产为研究对象,以房地产的评估理论和以抵押目的为基础的房地产评估理论为理论基础,在分析城中村民住房财产权抵押政策现状的基础上,对城中村房地产价值的形成进行了分析,提出了不同于传统城市房地产市场价值的抵押价值类型,进而对城中村房地产价值的影响因素以及风险因素等进行分析。并针对抵押价值的类型分别讨论了收益法和改进市场法评估法的评估理论及应用:在收益法中基于城中村房地产抵押的风险体系的构建,对其折现率进行了确定;改进市场法中主要通过租金比和产权属性改进传统评估方法,并基于修正系数和变现系数确定城中村房地产抵押价值。最后用两种评估模型进行验证,提出研究中存在的不足并对今后的研究工作进行了展望。