房地产作为我国经济的主要支柱之一关联着诸多行业的发展,然而西安市房价从5000-6000元/平方米的无人问津到13000-14000元/平方米的炙手可热,房价涨幅近一倍,诸多楼盘呈现千人摇号,一房难求的局面。西安市房价的快速上涨超过了西安市人民的承受能力,房地产的投机行为不断,以倒房为目的的行为不断滋生,市场失灵,为保障广大群众的购房需求,西安市政府重启了商品房限购政策。本文先运用数据分析法、案例分析法从销售价格、供求关系、土地市场、摇号命中率四个方面分析了西安市重启商品房限购政策对于西安市市民及西安市房地产的部分影响。数据表明限购政策短期内取得了成效,但(1)限购政策下西安市的商品房价格还是直线上升,步入万元时代;(2)供求关系依旧是供不应求的局面;(3)土地市场上量价齐涨;(4)摇号政策实施后,西安市一房难求。之后本文分析得出西安市政府在重启限购政策中出现的主要问题:(1)限购政策缺乏长期性,利用房地产对冲经济下行以求刺激当地经济,从而造成一出台限购政策就看涨的局面;(2)西安市政府在实施限购政策时“一刀切”,缺乏针对性,倾斜于婚后无房家庭的需求,造成了许多适婚单身人士购房难的局面;(3)西安市政府政出多门,一边房管局出台限购政策,一边实施史上最宽松的人才落户政策,调控目标缺乏一致性;(4)限购政策的实施过程中缺乏地方政府的严厉监管,出现了“摇号门”等不良事件。本文接着应用博弈论分析了中央政府与地方政府的博弈造成了地方政府政出多门及调控政策存在的漏洞;地方政府与房地产商的博弈和法律法规的缺失造成的限购政策实施过程中缺乏监管。结合上海、韩国、新加坡、德国的先进经验,本文提出了进一步完善房地产限购政策的建议:(1)从限购政策自身,一要合理制定限购人群,细化限购范围,二是建立全国统一联网房屋网签备案系统;三是建立系统的商品房限购政策监督机制;(2)纯靠单纯的行政手段无法达到房地产调控目的,应该从住房模式、法律法规的建设及房地产税的实施这大三部分构建房地产长效机制调节市场健康平稳发展;(3)要优化房地产行业外部环境,引导其他投资渠道、加强房屋租赁市场管理,打击鼓吹房价上涨的舆论。