“借名购房”是实际出资人（借名人）与登记名义人（出名人）通过借名协议,以出名人的名义购买房屋,并将房屋登记在出名人名下的行为。在此情形中,借名人对借名房屋享有占有、使用、收益、处分的权利。“借名购房”行为的出现导致房屋的实际出资人与登记名义人相互分离,故极易产生权属纠纷。在“借名购房”情形中,房产所有权归属的判定是核心难题,其涉及到借名协议的性质及效力、不动产登记效力及不动产物权变动模式等诸多问题。虽然“借名购房”行为在现实生活中非常普遍,但因为我国法律对此并无明文规定,所以学术界及实务界也未对该行为性质以及法律效果的认定形成统一见解。有鉴于此,本文通过对现行法律规定的体系解释、理论学说的评析以及实务操作的考察,对“借名购房”行为所涉问题进行逐步分析,试图为借名房产归属的认定提供合理的判定标准。除引言外,本文主要分四个部分:第一部分主要对典型案例进行梳理分析,通过对法院裁判路径的分析进行争点归纳:第一,借名购房协议的性质;第二,借名购房协议的效力;第三,借名房屋权属的认定。第二部分主要讨论借名协议的性质。在我国台湾地区,借名协议的性质认定经历了从消极信托到类推适用委托代理制度的无名合同的转变,我国大陆地区多数学者也支持无名合同的观点。借名协议虽与消极信托具有极高的相似性,但二者不可混为一谈。第一,借名协议与信托的本旨不符;第二,我国目前并不承认消极信托制度。因此,不宜将借名协议定义为消极信托。借名协议虽不属于我国《合同法》所规定的15种典型合同,但合同法允许当事人在不违反《民法总则》第153条的前提下自主决定合同的内容,故可认定借名协议属于无名合同,并且,因其与委托代理制度相似,可类推适用委托代理之规定。第三部分主要讨论借名协议的效力。目前我国法院正在进一步扩大承认借名协议的效力,甚至不少法院认定为规避限购、限贷政策、购买经济适用房、逃避债务而订立的借名协议亦属有效。通过分析借名协议的合法性与社会妥当性,本文认为,应区分借名协议的类型,对不同类型的借名协议进行不同的效力认定。第一,借名协议在不违反法律、法规的强制性规定以及公序良俗的情形下应属有效;第二,为规避限购政策、购买经济适用房而签订的借名协议因有损社会公共利益而应属无效;第三,为规避限贷政策而签订的借名协议因未损及公共利益而不应被认定无效;第四,为逃避债务而签订的借名协议的效力判定应当参照《合同法》第74条的规定处理,在此情形中债权人享有撤销权,债权人行使撤销权的,借名协议自始不生效。第四部分主要讨论借名房屋的归属问题。借名房屋的归属应根据借名协议的效力进行判定:借名协议无效时,房屋归属应根据“意思自治原则”与“信赖利益保护原则”予以判定;借名协议有效时,存在房屋归属于出名人所有、房屋归属于借名人所有两种观点。本文认为房屋应当归属于出名人所有。首先,借名人不属于《物权法司法解释（一）》第2条所规定的“真实权利人”的范畴;其次,基于法律行为发生的不动产物权变动以登记为生效要件,借名人仅凭借借名协议的约定无法终局地取得房屋所有权;最后,判定房屋归属于出名人所有并不会对借名人和第三人的权益维护产生实质性的阻碍。