商品房预售制度在我国大陆地区自适用以来确实加速了房地产市场的发展,通过预售,引发银行、预购者和开发商三者之间的资金互动,三方皆受益。但是房地产市场过热必然引发泡沫,在政府和市场的双重调节下,房价也出现大幅波动,由于商品房本身价值较大的属性,房价的波动在一定程度上影响预售合同的履行,从而引发合同争议。因此有必要进一步厘清预售合同相关法律问题,并分析引起房价波动的不同客观因素,这些因素又是如何影响商品房预售合同,以及在实践中如何处理这些客观因素对预售合同的影响。本文总体上采用逻辑分析法、实证分析法、价值分析法和模型分析法进行研究。第一部分从现有立法对商品房预售合同的法律问题进行分析,该部分主要研究三个问题,第一,在总结理论界关于预售合同的性质分析后,对商品房预售合同的性质进一步进行分析。第二,在前一部分的基础上,对预售合同进行具体分类,将商品房预售合同定性为远期履行的买卖合同。第三,从本合同和预约合同的角度对预售合同进行分析后,认为其属于本合同的范畴。第二部分对引起房价波动的客观原因进行探讨,该部分主要从政府因素和市场因素两方面展开分析,并将这两大类因素进行细化,将政府因素再区分为政府宏观上制定的规范性文件、中观上针对楼市制定短期政策、微观上具体的行政行为三类。而将市场因素区分为自发性市场行为和诱导性市场行为。第三部分在对第二部分影响房价波动的客观因素进行分析的基础上,把这些客观因素进行分类,哪些属于不可抗力因素,哪些属于情势变更因素,因为房价波动对预售合同的影响最终体现为上述两个原则在合同中的适用。经过分析,这些因素中并无适用不可抗力的因素,其他大部分则属于有可能引发情势变更的因素。第四部分主要从具体操作和标准上探讨情势变更原则在预售合同中的适用问题。并在最后将房地产市场区分为投资性市场和消费性市场,探索将市场进行重构后抑制房价非理性波动的可能性。