随着中国城镇化率的提高,加之房地产政策环境的剧变以及房地产行业的迅猛发展,政府多次出台宏观调控政策,叠加疫情的影响,使得房地产行业现如今的买卖双方市场关系发生了严重的倾斜,房企之间竞争也趋于激烈。面对艰难且多变的竞争环境,蓝岳集团J项目的去化率远低于公司预期目标,对公司未来发展造成严重影响,引起了公司管理层的高度重视。本文对J项目的营销状况进行研究分析,并提出针对性的营销策略,以提高去化率（即“某一特定时期内某产品的销售量占总量的百分比”）,推动公司进一步发展。首先,本文简要介绍了全国目前房地产行业的发展现状,对项目所处的市场环境机会、威胁因素进行分析,再重点分析项目的STP战略,从市场细分来看,广陵新城核心客群为市区外溢以及乡镇进城客群,结合项目情况,其目标市场定位为广陵外溢客群,以及江都区进城客群,项目整体定位为城市新区商业综合体项目。在STP策略的基础之上,进一步分析了J项目目前的营销4P现状,当前项目的营销问题为前期意向客户转化率低,导致营销去化速度过慢,项目出现滞销情况。并分析其带来的不利影响,首先不利于项目的整体滚动开发,其次不利于企业经济效益的实现,最后不利于企业的品牌形象及口碑的传播。经过分析,企业营销问题的原因包括以下几个方面,第一、产品无竞争优势,推售的产品户型单一,营销中心的选址及包装设计不足,企业豪宅品牌认知度低,城市新区基础配套设施不完善。第二、价格策略竞争力弱,销售均价高于竞品项目,无竞争优势,整体定价体系单一,几乎无弹性空间。第三、渠道结构设计单一,内部渠道缺乏竞争机制,外部营销渠道缺失,缺乏企业大客户特殊营销渠道。第四、促销活动推广不足,受疫情影响取消规模聚集性活动,销售队伍能力参差不齐,营销体验感不足。针对这些问题,本文结合4P理论及STP理论提出针对性的营销策略,分别是,第一、产品改进策略,增加推售产品面积区间段,重新选址营销中心及包装,注重产品质量并定期开放工地参观。第二、价格改进策略,降低产品总价、低开高走、分批次小规模涨价,采取首付优惠及分期策略。第三、渠道改进策略,内部营销渠道引用红蓝军PK机制,增加外部营销渠道如当地知名的销售代理公司、全民经纪人、媒体分销,自建企业大客户团购营销渠道。第四、促销改进策略,做调性高、精品化的营销活动,销售人员专业能力提升,提升现场营销体验感。在以上改进策略的提出后,希望J项目的市场营销方案更具市场竞争力,产品更能获得客户的认可,定价体系更加完整,吸引客户成交,渠道营销能为项目带来更多的客户资源,创造更多的市场价值,然后通过精而细的营销活动促成全盘成功营销,从而使意向客户购买意向更加强烈,提高去化率。成功的市场营销还可以为企业创造更多的经济效益、品牌价值、社会效益,奠定企业在扬州市场的竞争地位,对后续获得土地有积极的推动作用。同时,本文的研究思路、理论基础、研究方法及营销策略也可以为企业所复制,全面提升企业的运营能力,使之可持续发展。