房地产具有一些基本的特性:房地产最重要的组成部分——土地资源,是典型的稀缺资源;商品房能够保值增值,具有较大的投机性;房地产行业关联作用巨大,与整个宏观经济相互影响相互制约;土地出让、项目开发报建验收、房地产交易等给地方财政带来了很大的收益,许多地方政府对房地产市场具有较大的依赖性。这些特性使房地产市场成为一个复杂的多方博弈的市场,很多问题仅仅依靠市场机制自发调节无法解决,需要政府加强管制。政府规制一般是指政府利用国家强制权依法对微观经济主体进行的直接经济、社会控制或干预。因此政府规制往往限于探讨政府与经济主体(特别是企业)之间的相互关系。但是,我国目前正处于转型经济的状态,房地产市场产权体系还不够完善,此外我国实行的是土地公有制,因此规制主体自身的中立性和客观性就难以保证。本文的研究主题就是探讨和研究规制主体之间的博弈关系以及根据现状分析的结果构建相应的激励机制。本文以现状——原因——对策为主要线索,联系近年来中央对房地产市场的规制历程及其效果,运用博弈论、委托代理理论和政府管制的相关理论,采取规范分析和比较分析等方法,结合其它国家在规制主体激励方面的经验,对我国房地产市场中规制主体的行为动机进行剖析,从多个角度分析了地方政府与中央政府的博弈关系及其可能存在的原因,并在此基础上构建了相应的激励机制,以使中央政府规制能够达到的预期目标。本文可能的创新之处在于:(1)从规制主体自身的利益分歧出发,通过构建简单的博弈模型,得出房地产市场规制效果不理想的真正原因在于地方财政对房地产行业的依赖,中央政府的惩罚尺度有限以及现有的体制结构的不合理等方面。(2)从政绩考核、竞争环境、晋升机制、监督机制等方面设计激励机制体系,为中央政府的政策制定和实施提供参考。