如今房地产行业的快速发展,给广大人民带来压力的同时,也催生了一系列社会问题,导致房地产领域的纠纷层出不穷。由于房地产行业的高速发展,以及法律相对于社会发展的滞后性,相关法律规制并不完善。房地产领域的众多案件也成为了基层法院审理的一大难题。商品房预售制度的设立,初衷是为了保护购房者的权利,也是为了使房地产商能够尽快的实现资金回流,规避市场风险。但前段时间出现的西安房地产开发商将自己告上法庭,请求法院确认其与业主李某某签订的商品房预售合同无效一案引起了社会的轩然大波。本文通过对这一案件进行分析,深入探讨无预售许可证的商品房预售合同性质及效力的认定,同时也揭示我国对于此类合同相关法律规制的不足,以期能够完善相关法律法规。第一部分主要分析西安闻天科技实业集团有限公司请求法院确认商品房预售合同无效案这一典型案例,通过对比法院一审和二审不同的审理结果引出关于此类商品房预售合同性质与效力的争议,总结各地法院在审理此类案件的不同裁判结果,分析司法实践中审理此类案件的难点。第二部分主要探讨法学界关于无预售许可证的商品房预售合同的性质认定。法理界对于此类合同的性质认定有较大争议,本文在明确商品房预售合同性质的基础上再探讨无预售许可证对于商品房预售合同效力的影响。第三部分分别探讨了在法院审理过程中及理论上对于无预售许可证的商品房预售合同的效力认定以及此类合同被确认无效后的法律后果。国家设立预售许可证的目的是想从公法层面上对于开发商预售资格进行限制,在预售前尚未取得预售许可证的,将会导致合同无效,但起诉前获得预售许可证的,可以认定为有效。但现实情况中此类合同的效力问题难以认定,合同存在形式的不同也导致合同效力的不同。本文将分析法律中关于房地产开发商销售房屋前未取得商品房预售许可证的强制性规定是否属于必然导致合同无效的情形,并从物权变动的角度分析这一类合同处于效力待定状态的合理性。第四部分针对实务中出现的问题,分析现有法律法规中关于无预售许可证的商品房预售合同效力的规定中存在的不足。从明确商品房预售合同的法律地位,完善相关司法解释的适用标准,以及对此类合同被确认无效后的救济方式三方面提出建议,以期法律法规能够得到进一步的完善。