党的“十九大”报告中明确提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居易居”,大力发展租赁住房,满足居民多层次的住房需求,该政策为我国房地产行业带来了新的机遇。但我国住房租赁市场占整个房地产市场的比重较小,始终处于房地产市场的边缘,机构化、规模化、商业化出租总量不足,相关法律不健全,结构失衡问题严重。一方面由于集中商业式租赁住房开发相比于传统住宅存在资金投入量大、回收期长、回报率低的特征,房地产开发商缺乏参建的动力,另一方面,集中商业式租赁住房建成后,房运营商为追求利润最大化往往存在不规范行为,为加快资金周转,有违规运营赚取额外利润的动力,对已出租的房屋不能及时修缮维护,影响承租人权益。因此如何确保集中商业式租赁住房的良性发展,引起了政府决策部门和学术界的广泛关注。政府作为发展住房租赁市场的倡导者与推动者,其自身行为会对房地产开发商与运营商的策略选择产生影响,而承租人和金融机构作为与运营商直接交易对象,其参与监管能够及时发现运营商违约行为。由此本文构建建设过程政企双方的随机微分博弈模型,引入声誉激励因素,探究政府与开发商之间的利益协调机制。将双方的努力程度作为控制变量,声誉为状态变量,依次考察纳什非合作博弈、Stackelberg主从博弈及协同合作博弈三种情形下政府和开发商建设租赁住房的最优努力策略、收益水平和系统整体最优收益;构建运营过程中金融机构和承租人参与监管背景下集中商业式住房租赁市场政府和运营商的演化博弈模型,通过模型求解及数值仿真,分析金融机构和承租人不同监管水平对演化结果的影响。结果表明:建设过程中,成本分担的主从博弈实现了政企双方最优效益的帕累托改善,但成本分担存在最优值,随着分担比例的增大,其努力程度逐渐下降,政府分担成本比例过大,反而会抑制开发商的付出。协同合作博弈能够达到系统效益的最大化,开发商树立声誉,会增加住房出租量,增大开发商收益,进而对开发商建设租赁住房起到促进作用。运营过程中,金融机构和承租人在五种不同监管水平情形下,政企双方呈现不同演化稳定策略;金融机构参与监管能有效降低政府的监管成本,促进政府向严格监管方向演化;承租人参与监管可增大运营商违约曝光概率,促进其守约,但二者并非相互独立地发挥作用,只有两者结合共同监管才会使系统向最优情形演化。最后,为发展集中商业式住房租赁市场提出相关建议。