随着中国城市化进程的加快,一线城市房地产市场已进入存量时代,土地资源的匮乏,使得城市新房供应减少,住宅价格逐年攀升,年轻人购房门槛也不断提高。在此背景下,国家陆续出台相关政策法规,大力提倡租售同权政策,并鼓励企业发展长租公寓。从2016年至今长租公寓行业发展呈现井喷态势,行业看似一片欣欣向荣的景象。但事实上,行业发展存在诸多的问题,比如:前期投入大、回报周期长、融资难、盈利困难等现象成为行业通病。本文主要选取行业代表魔方中国长租公寓租金收益权资产证券化专项计划作为案例研究,结合相关理论基础,从此次魔方中国长租公寓发行ABS的基础资产、交易架构、信用评级、风险揭露与防范措施等方面进行研究,通过对该案例的研究,为今后长租公寓行业开辟新的融资渠道提供参考依据。首先,文章阐述了魔方中国长租公寓ABS的基础资产、交易结构、参与主体、现金流向、信息披露等信息。其次,文章对魔方中国长租公寓ABS案例进行深入分析,包括未来行业发展前景、未来现金流预测分析,潜在风险分析,交易架构分析,信用评级分析。值得一提的是,此次魔方中国长租公寓成功构建了双层SPV(特殊目的载体)设计,将底层资产租金收益权转换为了具有稳定现金流的信托债权,并通过内外部信用增级的方式,使得证券化产品中优先级债券达到了AAA级,这一创新型的架构设计是具有极大的借鉴意义,在传统的资产证券化理论上做了极大的丰富和完善。再次,在上述分析的基础上,讲述了公寓行业通过ABS方式进行融资可能存在的风险,并提出了相应的防范建议。最后,总结出作为国内公寓行业第一单资产证券化产品,魔方中国长租公寓ABS响应了国务院号召:加快培育和发展住房长租公寓市场。同时,通过魔方中国长租公寓资产证券化这一成功案例,充分体现了资产证券化服务实体经济的价值,为轻资产模式的长租公寓企业扩展了融资渠道,有利于资本市场投资者了解长租公寓经济模式与商业价值,为未来行业同类型企业融资提供有效依据。