住宅产业是国民经济的重要组成部分。和任何其他产业一样，住宅产业也有其生命周期。住宅产业发展轨迹是住宅产业在国民经济中所占比率的变化规律，是住宅产业生命周期的具体体现。研究住宅产业发展轨迹有助于政府制订和实施科学的宏观调控政策和产业发展政策，以减少和消除住宅产业普遍存在的市场失灵。 本文采用横向数据分析法，研究了同一时期处于不同经济发展水平的一系列国家住宅产业增加值在GDP中所占的比率，然后借助SPSS统计软件进行回归分析，得出了住宅比率随经济发展呈现三次曲线的变化规律的结论，并据此划分了住宅产业发展轨迹的三个阶段，即上升阶段、下降阶段、再上升阶段，分析了每个阶段的基本特征。 在住宅产业发展轨迹分析的基础上，本文回顾了美、日等几个发达国家住宅产业发展的历程，总结了影响住宅产业发展的三大要素：经济增长和发展状况、居民收入和消费结构、制度和政府政策，分析了在住宅产业发展的不同阶段易于出现的市场失灵及政府应采取的对策。 结合回归分析的结论和发达国家的历史经验，本文转而研究我国住宅产业的发展进程及其必须面对的国情因素，并针对这些国情因素提出了以住宅产业化推进我国住宅建设持续发展的四条建议。这些建议包括：优化住宅供给结构、提高住宅生产的工业化水平、完善社会保障制度、调整土地产权制度和规范土地交易市场。 本文还以西安为例，分析了西安住宅产业的发展趋势，并针对西安住宅产业发展中存在的房价收入比过高和现有住宅产权结构不合理问题，提出了四条政策建议，即打破房地产市场的垄断、深化住宅产权制度改革、加快城市基础设施建设和完善社会保障制度。由于西安住宅产业发展中存在的问题在全国大中城市具有共性，因此，针对西安的政策建议也对全国其他城市住宅产业发展具有指导意义。