近年来,作为促进城市可持续更新、推动城市开发建设方式由“增量扩张”向“存量提质增效”转变重要抓手的老旧小区改造日益引发重视。目前,我国老旧小区改造原则上实行“政府、居民、社会力量”共同出资的方式。但实务中,改造资金高度依赖财政投资,社会资本囿于投资盈利性困境,参与的积极性较低。这种高度依赖政府财政投资的老旧小区改造模式不仅增加了政府财政压力,还存在着改造公平性和效率性的矛盾,为实现老旧小区改造的可持续发展,需积极探索社会资本参与路径。通过对社会资本方的半结构化访谈,本研究确认制约社会资本参与老旧小区改造的最主要因素为盈利困境,即缺乏投资获利和退出路径。基于对老旧小区改造相关政策以及现有研究的归纳整理,并结合对北京市2019年以来老旧小区改造项目案例的统计分析,本研究将社会资本盈利性困境的成因归纳为三点:公益性而非市场化的改造定位限制了市场经济主体的参与;针对性配套机制的欠缺,如尚未研究创设与老旧小区改造相配套的非营利性组织机构、城市土地和存量建筑利用规划限制以及金融财税机制的约束,使得社会资本无法形成稳定的老旧小区改造业务模式;改造项目碎片化和工程性改造特征,造成了仅就“老旧小区改造”而改造,缺乏与周边的商业街区、办公楼宇、工业厂区改造项目的联动性,人为地将老旧小区改造项目隔离成“孤岛”,制约了运营空间的拓展。为提出解决老旧小区改造社会资本盈利性困境的对策措施,本研究借鉴国际经验,特别是英美国家在70余年的城市更新历程中的典型做法,选择了社区发展公司、税收增量融资、企业区和商业改良区四项组织模式,从其创设动因、模式特征、成效等方面进行了梳理,总结这四项典型组织模式在激励社会资本参与方面所给予的经验启示,即改造行动与片区经济发展相融合、市场化社区资产运营主体、特定区域的特许经营权、基于经济增量的激励机制。基于对问题、成因与经验启示的分析与总结,本研究提出了激励社会资本参与老旧小区改造的对策措施,设计了如下盈利模式:通过特许更新区的方式开展片区更新;社会资本以专业性城市更新公司的角色参与改造;构建基于空间运营和税收增量奖励的收入创造机制。同时采用模拟开发的方法,将所设计的对策措施与现实存在的改造案例相结合,论证了该盈利模式的有效性和可行性。论文最后从完善政府机构更新组织管理制度、建立互为支撑的配套政策保障体系,以及加强政府对社会资本业务发展模式转型的引导三个方面提出了促进对策措施落地的制度机制建议。本研究立足社会资本方视角,为社会资本参与老旧小区改造提供了创新性的路径,对新时期国内城市更新运动的开展也具有现实的指导意义。