近年来，由于中国经济的蓬勃发展，人民群众的消费行为随着收入水平的提升开始有了改变，由原先对商品价格的重视转变成为对于服务态度、购物环境等整体消费质量的要求。除了基本的购物机能外，消费者更重视购物环境的宽敞舒适与否，是否提供休闲娱乐、餐饮社交、运动健身、文化艺术等复合机能。在天津市短短三年内，已有近十家大型购物中心开幕。 本研究透过对国内购物中心专家、购物中心业者、以及购物中心内开店的零售业者的深度访谈，探讨天津市购物中心租金及费用收取方式的特色及其形成的原因，和对购物中心营运模式的影响，并用以和国外购物中心营运模式做一比较。 透过访谈结果的比较和归纳分析，本研究发现，天津市购物中心的租金大都仍依循百货公司的抽成方式计算，且租金和费用均采取营业额统一收银、扣除应收金额后再将货款付给承租户的方式。而统一收银的方式，使购物中心的营运模式与百货公司一样，成为直接面对消费者的零售业，与国外纯收租金的物业管理模式完全不同。而统一收银模式的成因则为：1.法令规定；2.自有资金需求；3.商业习性；4.环境因素；5.有经营管理能力的零售商不足；6.互信不足。 中国的购物中心营运模式的形成有其特有的时空因素，而天津市的零售业尚在起步阶段，购物中心产业也刚刚开始萌芽。因此，天津的购物中心营运模式还存在着许多待解决的问题。