房地产业作为第三产业的重要组成部分,是一项综合性产业,也是国民经济的先导性、支柱性和基础性产业,它的发展极大地推动了我国的经济增长。2004年以来,我国房地产市场上投机炒作现象严重,价格非理性上涨,商品房供给结构不均衡,房地产子市场运作不规范,等等。为解决这些突出问题,我国相关部门陆续出台了一些调控政策,然而房价与空置率仍然“双高双涨”,政府的调控与预期的效果相差较远。房地产市场的价格波动对整个国民经济的运行和社会的稳定有着重要影响,因此,本文希望通过分析2004年以来针对房地产市场宏观调控中存在的问题,并且加以解决,希望政府对房地产市场的宏观调控能够达到预期的目的,使房地产业能够健康稳定的发展。本文从研究房地产宏观调控的理论基础入手,用非均衡理论分析房地产市场的宏观调控,接着对房地产宏观调控的有效性进行分析,举例说明市场失灵及其带来的危害,以及如何加以预防,并进一步列举政府2004年以来对房地产宏观调控的政策,指出目前我国房地产市场调控面临的两难选择,据此对政府的宏观调控措施实施效果进行评价,最后提出一些政府对房地产价格宏观调控的改进意见,主要从土地制度、税收、信贷、市场规范、供求关系方面进行研究。本文在结构上分为七部分,分别对相关问题进行研究。第一部分为本文的引言。主要阐述了论文的研究背景、研究方法、研究内容,述评了国内外相关研究情况,从而确立了本文研究问题的切入。第二部分为理论分析部分,是全文分析的立足点。首先对房地产宏观调控的定义和内涵进行了界定,接着根据调控对象和方式不同把宏观调控划分为三种类型。又通过经济模型分析了房地产宏观调控的非均衡理论,以及对房地产过热的情况做了经济学解释。第三部分为国外房地产宏观调控的经验总结及对我国的启示。世界各国在经济发展过程中几乎都面临过或正面临着“房价过高”、“市场失灵”的难题,通过美国、法国、日本等5国对房地产市场的宏观调控进行了总结,结合我国现状,对我国的房地产调控应当注意的问题提出了几点启示。第四部分对房地产宏观调控的有效性进行分析,首先解释房地产市场的双失灵,接着探讨双重失灵的原因及其引发的问题,引出房地产宏观调控的政策目标,重点分析房地产宏观调控的有效性问题。第五部分重点分析政府2004年以来对房地产宏观调控政策及其效果,首先对房地产市场宏观调控政策出台的背景及原因分析,接着研究政府调控房地产市场的政策措施、特点及成效,又对当前我国房地产市场宏观调控政策效果不佳的原因分析,说明了政府对房地产市场宏观调控的两难选择。第六部分对完善房地产市场政府宏观调控机制提出一些政策建议,如:应设立中国房地产监督管理委员会;用经济手段和法律手段适度限制炒房形为;进一步完善土地供应制度;进一步完善房地产预售制度;严格执行已出台的税收调控措施;建立面向中低收入阶层的住房体系;建立健全房地产产权认定系统和房产价值评估体系等。第七部分为结论与展望,本文通过对房地产市场宏观调控的研究,得出在经济运行过程中,均衡是暂时的,非均衡是绝对的;过分的刺激和打压房地产市场都不利于该产业的健康发展;我国应该继续实行适度从紧的房地产金融政策的结论。我国房地产市场应理性投资和消费,建立与市场经济相适应的房地产业宏观调控的长效机制。本论文的创新之处主要体现在理论和政策建议两个方面。在理论上,运用了西方经济学、行政学等多学科的基础理论对房地产宏观调控进行了研究;在政策建议上添加了一些个人的见解。如在土地制度上,建议宜盘活存量土地,完善土地供应办法,增加用于商品住宅的土地供给;在税收上,宜进行深入的结构性调整,加强税收的调节作用抑制短期炒作行为,控制投资性购房,建议开征级差利得税,政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。开展该论文研究,对于政府如何加强对房地产市场的宏观调控,抑制房地产市场泡沫,保证社会经济秩序的正常运行,促进房地产行业持续、稳定、健康发展,具有实际应用价值。