房地产业是国民经济的支柱和先导产业，它发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低；同时它具有很高的产业关联和就业带动效应，因此房地产业成为国民经济发展的重要组成部分。另外，由于房地产市场营销直接决定着楼盘从产品形态到货币形态这一质变的成功与否，因此，房地产营销理所当然受到房地产开发商的高度重视。本文以市场营销理论为基础，采用定量与定性相结合的方法，首先分析房地产的市场特征，进而研究房地产的营销特征，在此基础上，对房地产市场营销战略展开研究，最后以四川鸿运公司“鸿运·邻江芳舍”项目市场营销战略研究为实证，演绎营销战略制定的全过程，旨在通过一个完整的实例来展现理论的每一个环节。 本文首先从房地产开发商、市场需求以及市场供给三个方面对我国房地产市场现状进行分析：总体说来，房地产开发商从注重数量逐渐转向注重质量；整个房地产市场依然呈现总体供不应求的繁荣景象。 根据房地产市场的现状，预测出未来房地产市场的发展趋势：随着城镇化进程的不断深入，房地产市场容量将进一步扩大；由于目前我国经济过热，房地产业首先受到紧缩政策的影响，未来几年该行业将呈现平稳发展的健康势头；由于商品住宅空置率较高，因此其价格将理性回落。 房地产营销大体经过五大发展阶段：地段竞争阶段、规划竞争阶段、概念竞争阶段、品牌竞争阶段以及全程营销竞争阶段。房地产营销模式也多种多样，主要有：4P、4C、4R三种模式。房地产营销战略的制定按照内外部分析、市场调查、目标市场选择、市场定位、营销策略组合以及营销控制六大步骤依次展开。最后，本文结合理论深入剖析“鸿运·邻江芳舍”项目市场营销的战略制定:通过公司的内外部分析，进行项目所在地的市场调查，寻找出该项目的目标市场及市场定位，并制定出一套营销组合策略。本文的主要研究结论将对四川鸿运房地产开发公司具有重要的现实参考价值。关键词:房地产;市场营销;战略;住房