商品房预售制度作为我国内地从香港引进的一项重要的房地产销售制度，对中国房地产市场的发展有着极大的促进作用，对解决住房需求有着不可替代的作用。为保证商品房预售有序规范进行，相关法律法规构建商品房预售合同登记备案制度，以规范开发商预售行为和保护预购人利益。但是，商品房预售制度在运行过程中，仍然屡屡发生房地产开发商“一房多卖”等侵害预购人权益的案件，因此预售合同登记备案制度之缺陷值得反思。　　正是基于保护商品房预购人权益的考虑，2007年通过的《物权法》和08年通过的《房屋登记办法》规定了房屋等不动产买卖的预告登记制度，这也是借鉴国外相关理论及立法来完善我国法律制度的结果，应该说具有重大的进步和意义。但是在预告登记制度明确后，仍然出现预售商品房“一房多卖”现象，不得不反思该制度的立法规定是否完善。理论指导实践。对理论真正把握理解后，才能对立法实践产生积极的指导作用。因此，通过对预告登记制度的理论渊源及对该制度的规定分析、内涵比较后，发现该制度应用于商品房预售在理论上不能自圆其说，在实践中必然产生纰漏，甚至导致不同法律制度之间的冲突。因此，须设计新的制度——预登记制度以更好保护有关当事人的权益，并解决不同法律制度相互矛盾的问题。本文分为五个部分:　　引言部分介绍对预售商品房登记制度进行研究的目的和意义;　　第一章介绍我国在预告登记制度建立之前依靠商品房预售合同登记备案制度规制开发商的不轨行为，但是该制度属行政管理手段，存有诸多立法缺陷，没有从民事权利的角度对预购人权益加以保护;　　第二章探讨预告登记制度的基本理论。首先对预告登记制度的概念、内涵做了介绍，然后对预告登记制度的性质和客体着重进行了探讨，通过追本溯源分析德国的预告登记制度理论，得知预告登记针对的是债权而非物权，尽管预告登记后赋予债权的某些物权效力，但是其债权的本质未变。最后对预告登记的保全、顺位、预警等法律效力和对国家公权力的效力关系作了讨论;　　第三章介绍在我国建立预告登记制度之后，对预购人有了更好的保护。但是预告登记制度在适用预售商品房登记方面存在理论上的不足，该制度与《物权法》规定的异议登记以及建筑工程款优先受偿权等制度存在冲突，而且该法律制度本身规定也不完善。所以，需要反思预告登记制度并期望建构一种新的登记制度适用于期房的登记;　　第四部分通过介绍民法中的期待权理论以作为预登记制度的理论支撑。期待权是权利发展过程中的先前阶段，是部分要件尚未成立但受法律保护的权利，该权利是与既得权相对应的。期待权的性质与将来条件全部完成后的权利性质具有一致性，以取得物权为目的，则该期待权属物权性的期待权。开发商与预购人的协议以取得物权为目的，只因房屋未建成，所以不能进行本登记。实践中预查封制度的施行，客观上承认了预购人对预售商品房享有的物权性期待权而非债权。因此通过建立一种一经登记即可转移尚未建成物权的新登记制度——预登记制度，以期从理论上做到自圆，并更好保护预购人权益和解决相关法律制度的冲突。预登记制度要充分发挥作用，还需要完善相关法律规定，对预登记制度的规定应该采纳混合式的立法模式，坚持不动产登记簿物的编制原则对预登记内容进行详细规定，明确由房产行政管理部门负责预登记，更好发挥预登记制度的功能。