长期以来,在增长主义理念下,我国城市发展以增量扩张为主,2021年我国常住人口城镇化率已达64.72%,新的发展形势要求城市转入以存量更新为主的关键阶段,城市更新在推动城市高质量发展方面发挥着愈发关键的作用。但现阶段我国的城市更新理念仍更多停留在对物质空间的改造层面,强调增长主义,即在设计和规范城市更新的具体运作机制方面,依然是将更多的考量放到经济增长效益上,虽然在一定程度上重塑了城市空间、完善了城市功能,但也引发了一系列社会问题和矛盾,与提高城市活力、推动社会发展的长期愿景有所背离。鉴于此,本文从重新定义城市更新及城市更新效率的概念出发,选取我国18个大中城市,评价测算了其城市更新效率,并对其影响因素及影响机制进行了分析,借此促进城市更新理念的转变,为城市更新政策制定提供一定的借鉴或启示价值。本文首先明确定义了城市更新和城市更新效率等概念,进一步建立投入-产出视角下的城市更新效率评价指标体系,选择我国18个大中城市作为研究对象,使用SBM方向性距离函数对其城市更新效率进行度量,进一步地从城市视角出发,探讨了城市更新效率的影响因素,在此基础上为促进我国城市更新效率的优化及相关政策设计提供理论和经验依据。本研究主要得出以下研究结论:第一,城市更新囊括了城市社会形态以及经济形态等方面的更新,是一种在可持续发展理念指引下对城市本质的回归,而不应理解为狭义的老旧小区改造或棚户区改造这种单纯物质形式的更新。因此本文认为城市更新效率是将社会民生和环境成本纳入考量范围后的综合经济效率,即以较少的投入创造更多的经济效益,改善人民的生活品质和社会效能,并且不破坏自然环境,迈向高质量协调发展。第二,我国18个大中城市的城市更新效率水平整体处于较低水平,效率损失的程度之大不容忽视。通过对效率损失进行分解发现,城市更新无效率的主要原因是投入冗余和社会发展方面非期望产出过量。第三,我国18个大中城市的城市更新效率受到土地集约利用、产业结构高级化、人口密度和房地产投资的影响。其中,土地集约利用程度和产业结构高级化均会对城市更新效率产生显著的正向促进作用,人口密度对城市更新效率的影响表现出倒U型特征,人均房地产投资的提高将会对城市更新效率的提高产生阻碍和抑制。基于理论和实证研究的结果,本文得出以下政策建议以促进城市更新效率的提升:首先各地在城市更新实践中亟需转变理念,应坚持以人民为中心的发展思想,坚持系统观和整体论,统筹兼顾经济、社会、生态环境、空间结构等多个维度,实现城市全面综合协调发展,特别要避免城市更新“房地产化”,避免城市空间完全按照资本逻辑被塑造和使用,推动城市更新从“开发方式”向“经营模式”的过渡转变;其次从物质空间层面,应追求“精明增长”,混合利用工业、住宅等不同用途的土地,综合开发居住、产业、休闲娱乐、文化等不同功能的建筑以实现复合使用,推动城市空间紧凑发展;在经济发展和产业方面,加快转变经济发展方式、调整优化产业结构以推动经济高质量增长;在社会民生方面,应加快建立健全就业创业公共服务体系,推进基本公共服务均等化。