随着我国房地产业的快速发展,房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业和重要的经济增长点,它的稳定和发展对整个国民经济的健康发展具有至关重要的作用。目前,随着国家宏观调控政策的逐步落实,房地产业融资的一些深层次矛盾和问题开始显露出来。长期以来,我国房地产企业融资渠道单一,对银行贷款依赖过大；与此同时,由于大量贷款投放于房地产项目,商业银行面临着较大的可能由房地产业引起的金融风险。另一方面,随着国民财富的快速增加,广大投资者也需要一种低风险、收益稳定的投资品种。在房地产融资渠道切需进一步多元化,积聚的房地产金融风险必须尽快化解,投资者也需要新的投资品种的背景下,房地产投资信托基金(以下简称REITs)作为一种切实可行的房地产融资方式已经逐渐被房地产业及金融业所重视。但我国对REITs的研究起步较晚,大部分研究都限于对国外实践情况介绍及其理论的研究。近年来虽说有个别信托公司在实务上进行了一些实践,但都限于当时的法律,使其设计出的产品和国外成熟的REITs相比有着本质的不同,因而我国除在香港发行的广州越秀外,大陆并未有真正意义上的REITs。 随着《中华人民共和国合伙企业法》在2007年6月1日的实施,该法为我们在REITs的实践上提供了新的思路,正是在上述背景下由国家证监会牵头,上海市浦东新区政府、上海证券交易所、申银万国证券股份有限公司、瑛明律师事务所组成了相关的课题研究组对REITs进行了实务上的研究,以期设计出符合我国国情的REITs产品。笔者作为申银万国证券小组的一员有幸参加了课题研究,现将笔者的研究过程及结论形成本文。 本文共分六章： 第一章《导论》部分介绍了选题背景、意义,在对国内外的研究文献进行综合评述的基础上,形成论文的主要研究内容、研究思路及方法。概括了本文的研究创新之处,及研究的不足之处。 第二章《房地产投资信托基金的基本理论》从研究房地产投资信托基金的定义、特征、优势及运作原理入手,对房地产投资信托基金的概念进行了厘清,以区别开我国目前金融市场上的房地产投资信托产品,得出进一步的模式构建研究的必要性,并为实践模式设计和其可行性分析提供理论基础。另外还概述了与房地产投资信托基金相关的信托理论及基金理论。第三章《我国发展房地产投资信托基金必要性及环境分析》研究了我国房地产融资现状和它较为单一的信贷融资模式积聚的金融风险,研究了房地产投资信托基金对发展我国房地产业的作用,从需求方面得出我国发展房地产投资信托基金的必要性。另一方面从完善我国金融体系及资本市场的角度对发展我国房地产投资信托基金的必要性进行了研究。 第三章还研究了我国发展房地产投资信托基金的社会文化环境、市场环境、政策法律环境,分析并得出我国目前发展房地产投资信托基金有着较大的可行性,但同时也面临着一定障碍的结论。 第四章《房地产投资信托基金的国际实践经验借鉴》研究了美国房地产投资信托基金理念的起源及发展、设立条件、类型、主要结构,同时研究了房地产投资信托基金在亚洲区的实践。进一步对美国及亚洲区的实践经验进行了总结,最后得出可供构建我国实践模式借鉴的经验。 第五章《我国房地产投资信托基金实践模式构建》结合第三章的中国现实环境分析,借鉴国际实践经验构建了我国发展房地产投资信托基金的三种模式,即信托计划模式、产业投资基金模式、有限合伙企业模式,并对各种模式的可行性进行了分析研究,得出了有限合伙企业模式是适合我国现实的较为有效的实践模式的结论。最后从完善法律法规、信息披露和监管、REITs组织机构建设和机构投资者培育、REITs人才培养四方面,提出了发展我国房地产投资信托基金的政策建议。 本文主要创新之处在于结合中国实际环境,构建了以有限合伙企业为载体的房地产投资信托基金实践模式,使我国房地产投资信托基金可以从理论走向实践。具体来说主要有： 一、运用合伙企业中的对税收的规定,解决了信托计划及产业基金模式均无法避免的双重征税问题。 二、借用证券交易所的大宗交易平台系统解决了基金份额的流通问题。虽然信托计划模式能实现REITs的大部分功能,而且目前国内多以此模式作为准REITs的实践路径,但信托计划模式很大的一个缺陷是无法在证券交易所上市平台流通。 三、运用有限合伙企业模式解决了现行法律对房地产投资信托基金的大部分束缚,使中国的房地产投资信托基金可以由理论探讨层面走向实务,为中国的房地产发展增添了一条新的融资渠道。 四、为中国资本市场增加了一种低风险收益稳定的投资品种,使我国投资者多了一种投资选择。