制度的构成与运行是新制度经济学的研究对象，制度是如何发生变迁的，变迁原因所在，变迁过程中受何影响与制约，是新制度经济学家关注之重点。不动产登记制度为众多制度中的一种，本文试图用经济学上的制度变迁理论为工具来分析法学上不动产登记制度变迁之原因。不动产登记是公示不动产权利及其变动的制度，对保护财产权利和维护交易安全、促进经济发展具有重要意义。以公示和交易安全为价值目标的不动产登记从清末民初开始引入中国，百年后的今天，我们仍在为建立统一不动产登记制度而努力。由此，对中华人民共和国成立以来不动产登记制度变迁进行研究，具有理论意义和现实意义。本文除了导论和结束语外，共分五章。第一章不动产登记制度变迁一般理论。该章对不动产登记理论和制度变迁理论进行了论述，这是本文研究的理论依据。不动产一般是指土地及其定着物，物权变动，一般是指物权的设立、变更、转让和消灭。物权变动，必须通过一定的公示方法来完成，物权的公示方法包括不动产的登记和动产的交付。只有经过公示才能使物权发生移转。欠缺公示，物权不能发生移转的效果。物权公示公信原则目的在于确认权利归属、维护交易安全和稳定交易秩序，物权变动的公示公信原则和物权行为理论是不动产登记制度的理论基础。物权行为理论体系主要包括物权的概念、物权行为的独立性与物权行为的无因性。对物权行为理论的承认与否，影响着各国登记效力的立法。我国立法对物权行为承认其独立性，但不承认其无因性。制度是人类社会赖以形成秩序的保障。本文主要采用诺思关于制度变迁的理论观点。制度具有习惯性、确定性和平等性等特点，包括正式制度和非正式制度。非正式制度影响和制约着制度变迁，尤其是非正式制度中的意识形态影响、甚至决定着某一时期的制度变迁。制度变迁是制度供给与需求不平衡时导致的制度变更、替代过程。从制度变迁的主体和诱因来分析，制度变迁可分为诱致性制度变迁和强制性制度变迁。制度变迁受经济、政治、意识形态和知识、以及主体能力等因素影响。第二章新中国不动产登记制度的历史渊源。新中国不动产登记制度的历史渊源主要有三种表现：一是清末民国时期不动产登记制度的建立；二是新民主主义革命成果的吸收；三是前苏联法模式的影响。在清末引入西方法制之前，中国一直没有现代意义上的不动产登记制度。不动产契约，从清初一直到民国初年，结构、内容均变化不大，较为稳定。清末民初，不动产物权变动的形式是传统的契约形式主义。《大清民律草案》中规定了不动产物权制度，虽未颁布实施，但给国民予以民法理论启蒙的教育。1922年，民国北洋政府颁布《不动产登记条例》，标志着我国不动产登记制度的初建，该条例规定的登记具有任意性，其作用微乎其微。民国南京国民政府时期颁布了《民法》、《土地法》等一系列不动产登记制度的法律法规，至此，现代不动产登记制度在中国完全确立。新民主主义革命时期，中国共产党领导的新民主主义政权在新民主主义革命的各个时期制定了许多土地法律法规，其中有关土地登记的规定，为新中国成立后不动产登记制度的建设提供了丰富的立法经验。新中国成立之后，在法制建设的理论和实践方面，几乎全盘照搬前苏联的经验。在民法学方面继受了前苏联民法学。在法律思想和法学教育方面，全面移植前苏联模式。法学方面的全面移植，对新中国法学影响甚深。第三章1949—1978：不动产登记制度发展的僵滞。新中国成立初期，从中央到地方都颁布了不动产登记法律文件，虽然登记目的重在确权管理，但不动产登记立法仍然体现了法的传承和历史习惯的延续。建国之初，农村开展了土地改革，进行确权登记，许多城市开展了房地产总登记，确权登记的目的是促进生产力发展。随着农村土地集体化，城市土地国有化，城市私房改造，无论是农村还是城市的不动产交易都受到限制，不动产登记业务渐趋停滞。到“文化大革命”期间，不动产登记机构几乎都停止了登记业务，法制建设一片荒芜，不动产登记制度发展陷入停滞。这一时期导致不动产登记制度变迁原因主要有宪政秩序的改变，以“阶级斗争为纲”的意识形态论以及旧法废除和民法学的转型。第四章1978—2014：不动产登记制度的理性回归与市场化趋势发展。这个阶段根据不动产登记立法的价值目标分为三个阶段，1978年至1992年这个阶段，不动产登记制度主要是以行政管理为价值目标、以权属为中心的静态登记。不动产登记在这一时期形成了依据行政管理体制而设的登记，分权管理、分别登记的不统一模式，由此而起。该时期，国家对城镇房屋和国有土地使用权确权登记发证工作广泛开展，城乡不动产登记发展开始呈现不平衡。1992年至2007年这个阶段，不动产登记制度向着市场化趋势发展，不动产登记渐趋规范化、法制化，不动产物权登记种类市场化倾向明显，犹以抵押权为甚。但1980年代依照行政管理体制确立的登记机关不统一状况，弊端重重，越来越不适应市场经济发展的需要，该时期，不动产登记制度在城乡发展不平衡中前行。2007年至2014年这个阶段，建立适应市场需求的不动产登记制度，犹以建立统一的不动产登记制度为主要任务。2007年施行的《物权法》勾勒了统一不动产登记法的轮廓，为了解决城乡不动产登记发展不平衡，国家重心转向农村土地登记。统一不动产登记局的建立，表明统一不动产登记制度建设的正式启动。改革是1978年以来不动产登记制度变迁的根源，制度非均衡是不动产登记制度变迁动因，制度变迁过程中路径依赖明显，前苏联法学模式影响仍在。不动产登记制度变迁模型是从国家主导的强制性变迁过渡到市场需求的诱致性变迁，国家再对此予以回应，两种制度变迁方式相互作用，共同推动不动产登记制度的发展。第五章我国不动产登记制度的模式选择。大陆法系民法上就物权变动有三种立法例模式，物权形式主义，意思主义，以及债权形式主义。我国立法对不动产物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅，也即不动产物权变动必须登记才生效，但又规定例外情形。目前我国不动产登记制度现状主要表现为多头管理、政出多门，登记范围狭窄，登记发展不平衡，登记程序不明确等，建立统一的不动产登记制度是我国不动产登记制度的模式选择，要做到统一登记机关、统一登记范围、统一登记程序和统一登记簿。不动产登记制度在新中国历经了六十多年的发展变迁。1949年到1978年期间，非正式制度中意识形态影响、制约甚至决定着不动产登记制度的变迁，1978年改革开放以来，市场经济的深入发展，不动产登记制度转逐渐摆脱行政管理色彩，向市场需求化的方向迈入，回归现代不动产登记制度的本原。