住房是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。　　在我国，随着房地产业的发展，房地产业在国民经济中的地位不断上升，其对国民经济发展的作用也日益加大。因此，应对我国房地产业的现状进行详细的分析和研究，为制定房地产业的相关政策作准备，为房地产业的宏观调控打下扎实的理论基础。为此，在本文中，对房地产的含义、分类、基本特征进行了介绍，同时对房地产宏观调控的必要性、目标和主要政策手段进行了分析。　　房地产业作为国民经济先导性和基础性产业，在很多发达国家房地产业都已成为国民经济的支柱产业，房地产业的年增加值大体占GDP的8％至10％之间。实际上，房地产业在中国成为支柱产业已具备了客观上的可能性，并符合历史的必然性。房地产业目前已经具备了成为国民经济的支柱产业三个必须条件。但由于历史的原因，我国的房地产业自50年代初开始，沉寂了三十多年，那个时期，作为商品生产和商品交换意义上的房地产业，基本上已不存在。进入80年代以来，随着土地使用制度和住房制度改革的推进，房地产业作为一个行业才逐步建立起来。因此，房地产业在我国还是一个新兴产业，正处在改革和发展的起步阶段，在迅猛发展的过程中，由于缺少经验，法制不健全，宏观调控不力，也出现了一些不容忽视的矛盾和问题。房地产业出现的这些问题，概括地说就是一级市场未管住，二级市场不规范，三级市场没搞活。问题有的反映在政府部门，有的反映在企业，深层次的原因是改革不配套，法制不健全，在社会主义市场经济体制尚未建立起来的情况下，放松了宏观调控。正因为这样，国家才把加强房地产市场管理，促进房地产业健康发展，作为加强宏观调控的一项重要内容。　　2004年以来，国务院把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施，基本遏制了房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头。但2005年，部分地区房地产投资规模过大问题仍很突出，同时面临商品房价格上涨过快、结构性问题凸现等新的情况和问题。如不及时加以解决，极有可能演化成全局性问题，会加大社会经济运行和城镇中低收入家庭的住房成本，影响房地产市场的健康发展和金融市场的稳定。因此，针对房地产市场存在的诸多问题，国家需积极采取各项政策来进行调控，重在调整房产供应结构，抑制房价过快增长;整顿房地产市场秩序，规范开发商的行为。　　国家制定了一系列的宏观调控政策，从土地供应、信贷政策、开发商的规范管理、调整房屋开发供应结构等几方面下手，希望通过“组合拳”的政策，来达到宏观调控的目标。　　在国家宏观调控的各项措施下，房地产业确实受到了影响，产生了各类反应。开发商由于央行紧缩银根，出现融资困难，因此连带性的出现开发力度放缓，减少土地开发面积，房屋建设进度也放慢的现象。一些小型的开发企业无力支持下去，被大的开发企业所购并，而大型的开发企业则能由于其自身雄厚的实力，更易获得政策上、资金上的支持，因此更快的发展壮大起来。由于国家对房屋供应结构的要求，高档项目的开发数量减少，普通住宅的供应量有所提高。但在一系列的宏观调控政策下，全国房价仍没有下降的趋势，并且在一些城市中还表现出上涨的情形。针对这些现象，本文将逐一进行分析。分析宏观调控政策中的各项因素的作用和影响力，分析为什么这些宏观调控政策下房价仍然在上涨。通过分析，我们更能了解到关系房价的一些重要因素，更能看出现行的宏观调控政策中所存在的问题。　　在我国，随着房地产业的发展，其波动周期与宏观经济周期的互动性越来越强，与货币供给的关联度越来越高，因此，审慎分析房地产市场的基本走势，找出结构失衡的症结，制定有效的宏观调控政策，并从制度安排入手建立长效机制，是促进房地产业和整个国民经济持续健康发展的关键。　　为了加强宏观调控的力度，更好的促进房地产业的健康发展，我们应该对以下几方面制度来进行改革，即土地的市场化改革、税收体制的改革、融资体制的改革。土地是关系到整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。在我国，财产税不仅税种单一，而且征税范围小，收入少，由于我国税收制度上的一些问题，直接影响到现行房价的构成因素，因此，税收体制的改革迫在眉睫。融资方面，国家既要考虑到房地产开发企业的需要，不断提高微观主体的资质，同时更应进一步加快金融体制的改革，加强金融基础设施建设，尽快建立和完善个人和企业的征信制度，为金融企业发放贷款提供参考和依据。通过这些体制的改革，将从根本上改变现行的一些不合理制度，对抑制房价虚高，促进房地产业的健康发展起到决定性的作用。