从1998年我国实施房地产市场化改革以来，我国房地产市场规模逐渐扩大，市场从零到有，从散户经营到规模化公司经营，房屋质量、建筑品质逐步提高，房屋数量、楼盘规模也呈现出较快的增长状态。尤其是从2009年我国商品房价格出现快速上涨，从2008年的3943.62元每平米涨到2011年的5531.82元每平米，3年期间我国商品房售价的增长幅度达到了140%。因此为了抑制我国房价这种较快的平均增长速度，中央政府出台了一系列措施以调控房价，例如2010年“新国十条”的出台以及2011年的“新国八条”的出台，提出了首套房房贷比例不低于30%且二套房房贷首付比例不低于60%，贷款利率提高至基准利率的1.1倍等规定。随后2012年、2013年住建部等相关部门也相继出台了一系列政策措施以维持房地产市场的平稳运行，如扩大土地供应量，加快建设保障性住房工程，执行住房限购相关政策等，可以说我国的房地产调控政策是逐渐收紧从严的。而在房地产开发资金来源方面，2003年央行出台的121号文件规定银行信贷对房地产业的资金供给需要遵照更为严格的条件，因此导致银行贷款资金在房地产开发资金来源占比出现下降趋势。银行信贷作为曾经最主要的房地产融资渠道之一，由于受到调控政策的影响，不能为房地产企业提供稳定的资金支持，因此房地产开发商转向寻求其他的资金渠道。加之房地产开发本身也需要大量的资金支持，同时加上我国房价的持续走高，房地产市场吸引的参与资本也逐渐增加，因此以房地产信托为代表的金融产品和业务创新应势而生。　　房地产信托是指房地产信托机构借助其金融机构的媒介作用，并且发挥其专业的理财功能，实施信托计划筹集资金，以投资者的身份，采用直接或间接的方式对房地产经营开发进行投资，为委托人获得收益，是我国房地产开发资金的资金来源组成之一，通过贷款类信托、股权投资类信托、权益投资类信托、组合运用类信托四种方式为房地产项目进行直接或间接融资。从2002年我国的房地产信托正式开始发展起步，房地产信托规模从2003年至2016年发展14年来，从当初的270.35亿元增长至1898.30亿元。同时由于房地产市场拥有较高的资本收益率，因此也逐步吸引更多的房地产信托资金进入房地产市场进行投资，但其中的隐藏的风险也随之积累，房地产信托本身具有的兑付风险容易造成市场挤兑引起社会恐慌，同时引起房价下跌，有可能诱发整个金融市场的系统性风险，因此在这一背景下，研究房地产价格与房地产信托的关系具有一定的必要性。　　通过对以往文献进行研究阅读后概括出以下三个方面的结论：第一，房地产价格与房地产金融之间的联系是紧密的，房地产金融支持主要分为银行信贷和影子银行两者的支持。通过不同的实证研究发现银行信贷与房价之间的关系是复杂的，另外影子银行存在的风险具有传导和扩散机制，但影子银行体系的金融压力也会反作用于房价抑制其较快上涨。第二，在房地产企业融资渠道的选择问题上，债权和股权融资是较为主要的两种融资方式，辅以国际资本和民间资本的资金流入。第三，房地产信托的影响因素是多方面的，宏观经济运行指标（如利率、CPI、M2等）和房地产信托项目本身相关因素（如规模大小、发行期限、发行地区等）对房地产信托的收益率都存在一定的影响。在阅读大量文献后发现，我国关于房价及房地产信托的研究主要是集中在房价与银行信贷的关系研究、房地产信托收益率的影响指标研究、房地产信托模式发展研究等方面，专门研究房价与房地产信托之间关系的较少，因此本文的研究方向也就此产生：我国房地产价格波动对房地产信托的影响研究。　　在明确本文的研究对象为房地产信托和房地产价格之后，为了厘清二者的关系，首先需要对我国房地产信托的定义作一个界定，并且区分了房地产信托、房地产投资信托（基金）、房地产基金和房地产产业投资基金的相关概念和特征。随后站在资金运用方式不同的角度分析了房地产信托的四种运营模式，通过对其具体模式的优缺点分析得出了房地产信托存在的必要性。最后分析了我国房地产信托的历史发展阶段及其阶段中的房地产产业政策发展历史，表明了房地产信托发展及房地产产业政策调控与房价是紧密相关的。因此这一部分是对我国房地产信托及房地产业的发展作了一个概述。　　随后对我国房地产价格与房地产信托的相关关系进行理论分析。首先对我国房地产信托影响因素进行分析，包括系统性影响因素和非系统性影响因素两个方面，指出房价对房地产信托是一种重要的影响因素；接着分析了我国房地产价格的成本构成，指出房地产信托收益回报作为融资成本也构成了房价成本的一种；随后对房地产开发流程资金链进行分析，分析指出房地产开发需要大量资金的不断流入，房地产信托资金是其中重要的资金来源组成部分，同时房地产开发资金链的资金来源离不开金融机构的支持，并且房地产业发展与金融业发展相互影响。接下来是从信息不对称的角度分析了房价对房地产信托的影响，其中信息不对称包括了房地产行业的信息不对称和房地产融资的信息不对称，具体构成为房地产开发成本信息不对称、商品房质量品质信息不对称、房地产市场供给信息不对称、房地产价格信息不对称、房地产企业信息不对称、购房者信息不对称六个方面；最后进行了房价对房地产信托影响的公式推倒，具体分为房价上涨阶段和房价下跌阶段进行推导，通过推导公式可知，信托公司在自有资本可能发生损失的过程中，为了保证自有资本的充足率，不仅要想办法通过其他渠道募集自有资本，同时也要削减负债，卖出抵押资产，为了维持正常的资本负债率，信托公司需要卖出的抵押房产也越来越多，这种情况会导致随着市场上房价的持续下跌但是与此同时抛售的房地产物业也越多，这样就进一步导致了房价的下跌，房价与房地产信托两者的关系是互相影响的。　　在实证研究部分，经过众多数据库的收集，仅用益信托网一直从2002年开始进行房地产信托的数据统计，包括房地产信托每月新增个数、规模大小、平均收益率以及资金运用方式。由于2002年年度数据不全，因此本文统计了2003年1月到2016年12月的房地产信托规模及收益率的月度数据，共计14年168个月的月度数据。同时也收集了这个时间段的商品房销售价格的增长率（RP）、每月货币发行量的增长率（RM2）、一年期国债到期收益率的增长率（RR）、每月CPI的增长率（RC）、每月宏观经济景气指数一致指标的增长率（RH）的月度数据。其中以房地产信托每月新增发行量的增长率（RL）及房地产信托每月平均年收益率的增长率（ARL）为被解释变量，其余数据为解释变量进行回归分析，得出相关关系的分析结果。实证检验结果得出：房价波动与房地产信托规模及收益率具有正相关关系。　　最后，通过理论和实证研究两方面分析，得出了房价对于房地产信托具有一定的影响，本文对房地产信托未来发展提出了三点建议：（1）加强风险识别与控制。在发行房地产信托计划前期，应当对投资项目的规模大小、项目性质、偿债能力、财务风险等进行评估，同时对投资项目的本金回收期、投资收益率进行评估。以确保项目的兑付风险降到最低。在信托公司确定房地产信托项目之后，应该通过股权控制、现场驻派监督人员、定期检查公司财务报表等手段对项目公司的运营作一个全面的监管。（2）鼓励产品优化与创新。加强信托市场及信托公司的创新能力，通过不断的优化与创新创造出适合我国市场的金融创新性产品，只有创新，才能将我国房地产市场发展得又快又好。因此处在初级阶段的我国房地产信托市场未来发展方向即是向处在高级阶段发展的国外成熟房地产信托市场转变。（3）完善监管制度与法规。我国信托业还处在初级阶段，相关监管制度与相关法规并不完善。首先信托监管制度存在明显缺失，缺乏一些专门的划分较细的对于信托及房地产信托业务的法律法规。我国关于信托的立法模式可以借鉴亚洲一些国家的专项立法方式，制定关于房地产信托相关的具体定义、成立条件、组织机构、税收制度等方面的具体法规，通过法规对我国房地产信托业进行规范，创作营运一个良好的市场环境。　　另外，由于我国房地产信托是从2002年开始正式发展起步，因此数据收集也是从那时候开始的，数据较少；并且对于房地产信托数据进行专门收集的机构及数据库较少，因此数据的准确性有待衡量，所以本文的实证部分随着数据的不断增多，研究深度还有待提高。