人类居住地经历了由自然村落到城市街区，以至于今日的住宅小区或居住区等形态的演变过程，随着社会、经济与文化的进步，它还在不断变异、创新和发展。将来城市规划以及人类的居住和活动场所要突出“以人为本”的核心价值观念，实现生态型可持续发展，同时要求高质量的物业服务系统——物业管理相适应。中国房地产经济体制的改革已使土地无偿、无限期划拨使用发展到有偿、有限期使用，房产物业所有权多元化、私有化，物业所有权人和使用人必然要求一流的物业管理专业机构为之服务。 本文从我国物业管理形成的背景入手，简明扼要地阐述我国传统住房制度，其基本特征是福利制，基本内容即指国家“包建、包分、包管以及低租金”，或者可以概括为“国家包、低租金、福利制”，这种住房制度严重地制约了住宅建设的发展和居民住房消费水平的提高。传统的住房管理是基本上实行的是按产权分割、各自为政的管理体制，改革开放以来，又出现了由房地产开发企业自行管理的(已售出)商品房，以及由所在街道办事处管理的房屋．，基本上都没有摆脱传统的行政管理模式，存在着严重的“重建设、轻管理、重收费、轻服务”的倾向，这种状况已经不适应住房商品化和社会化的改革，要顺应时代的要求和要求，专业化、社会化已成为房地产物业管理的必然选择。 其次，从物业产权明细的角度，分析了适应住宅产权多元化必然要求的物业管理，是现代物业管理产生的前提条件；从物业的自然寿命、技术寿命、经济寿命三方面分析了它们都是衡量物业对人们的经济和社会生活贡献大小的时间指标，强调经济寿命是科学化物业管理的依据；从产品差异化理论角度研究影响物业管理服务价格的因素，指导物业管理企业提高服务质量和经济效益。论述现代物业管理应以满足人们的需要为根本前提，是“物”，“人”兼顾，又应突出“以人为本”，从一种文化、一种精神、一种境界、一种环境、一种社区进步和整个社会发展的深层次上去理解物业管理的内在涵义，构筑一种健康、和谐、向上的人文环境。 武汉理工大学硕士论文 另外还具体分析了目前住宅小区物业管理的内容和现状，提出在行业运作存在的行为 不规范、逆专业化、房产开发‘后遗症，’等问题，以及在政府行为方面存在的认识不够、体 制不顺的偏差；列举物业管理消费者的免费午餐、父债子还、包治百病、光棍革命的心态 误区；具体分析了产生上述问题的原因，从物业产权人的消费意识薄弱，物业管理的法制 不健全，物业管理收费与其发展不相适应等方面进行了详细阐述。 最后，评价目前我国物业管理公司的管理模式，分析其管理模式的特点和不足之处， 提出了住宅小区物业管理发展的模式。住宅小区物业管理目标模式就是建立“规模化取向、 合署式管理”的运作模式，形成与社会主义市场经济相适应的“自主经营、独立核算、自 负盈亏、自我发展”的现代企业，以此来促进竞争，优胜劣汰。组建物业管理企业集团管 理模式，可以通过企业间的兼并联合，扩大企业规模，加强企业间的协作，发挥群体优势， 提高整体经济效益；组建业管理企业集团必须遵循强强结合、优势互补、平等互利、规模 适当有利发展、打破地区行业界线、长远与现实相结合的原则，同时注意搞好可行性研究， 防止盲目冒进，防止行政化倾向和盲目扩大规模现象。因此，全社会应当加强正面宣传力度， 引导广大市民正确理解和接受物业管理，把物业管理作为住房消费的组成部分，为物业管理 的健康发展创造良好的分为，使之真正成为一个新兴的、充满竞争的朝阳行业，