近年来,住宅建设已经成为城市居民新的消费热点和国民经济新的增长点。住宅建设不仅极大的改善了居民的居住水平,而且对社会经济的发展起到巨大的推动作用。在西安住宅建设快速发展的同时,住宅空置面积也持续增长。住宅空置作为住宅市场的一个重要指标,是反映过去投资,引导现在投资的指示器。住宅空置过多或过少都不利于住宅市场的持续稳定发展,一定量的住宅空置面积的存在是住宅市场供需平衡的主要表现,也是市场条件下住宅市场资源利益最大化的必然结果。研究西安住宅市场的空置情况,有助于促进住宅结构内部平衡以及住宅业健康持续稳定发展,并且为政府制定住房发展计划、金融机构实施信贷计划、开发商提高住宅的有效供给以及消费者的购买计划等提供决策参考。本文首先对空置的内涵及住宅空置存在的必然性进行阐述,对比各个国家和地区住宅空置率计算方法,选择合理的空置率计算方法,综合考虑西安住宅市场的发展特征,完善自然空置率的计算方法,最终确定适合西安住宅市场的自然空置率及合理空置率的范围,为以后章节的分析奠定基础;其次,在对统计资料和数据分析的基础上,从住宅市场整体、物业类型、户型大小、价格相关性等方面定量地分析了导致西安市住宅空置的具体情况;最后,分析和研究了西安市住宅市场运行的现状与特征、存在的问题与原因,并从供给结构体系、二手市场、政府方面及住宅金融等角度提出相应的解决措施与建议,促进住宅市场的健康发展。通过对西安住宅市场住宅空置全面系统地分析,本文认为西安住宅市场存在总体供不应求和供给结构不均衡的问题。加快住宅建设,调整住宅供给结构体系是目前西安住宅市场的当务之急。各政府相关部门、金融机构、开发企业等市场参与者必须积极创造有利于住宅市场发展的内部环境和外部环境,使住宅建设与地区经济协调发展。