住房抵押贷款证券化于1970年诞生,几十年来在美国、加拿大、澳大利亚等不少国家都已经获得了巨大成功。发展中国家在资产证券化方面虽起步较晚,但发展速度颇为惊人,资产证券化己成为国际资本市场上一股不可逆转的大潮。我国的住房抵押贷款证券化的试点和探讨开始于20世纪90年代,2005年3月,国家开发银行、中国建设银行上报的以表外模式来进行资产证券化运作的方案终于获批,这意味着住房抵押贷款证券化在我国已经正式拉开序幕。本文本着解决我国现实问题的宗旨,总结西方早已成熟的住房抵押贷款证券化理论与实践经验,并结合现阶段我国开展住房抵押贷款证券化的理论及制度基础,论证了我国现阶段实施住房抵押贷款证券化的必要性和可行性,并提出我国推行住房抵押贷款证券化的阶段性发展模式及与其配套的创新机制。本文分为四个部分。第一章首先明确资产证券化的定义和实质。接着分析了住房抵押贷款证券化的融资结构和运作流程。住房抵押贷款证券化的运作流程大体分为四个阶段:(1)住房抵押贷款证券化的发起——住房抵押贷款的出售;(2)SPV 重组抵押债权,设计住房抵押贷款证券;(3)信用增级;(4)住房抵押贷款证券上市交易,借款人按期还本付息。第二章通过分析美国、德国、澳大利亚、亚洲住房抵押贷款证券化市场的发展历程及实践经验得出启示,以期对我国发展住房抵押贷款证券化有所帮助。具体启示如下:(1)表外模式是我国的必然选择。(2)住房抵押贷款证券化的实施需要发达的住房抵押贷款一级市场作为基础,其中对抵押贷款的贷款方式、贷款规模都有所要求。(3)政府在住房抵押贷款证券化的过程中起到了关键的作用。(4)住房抵押贷款证券化的快速发展要有完善的法律体系保障。第三章从三个方面对我国目前推行住房抵押贷款证券化的必要性进行分析:(1)住房抵押贷款证券化是我国银行体系分散风险的需求。(2)住房抵押贷款证券化是我国银行体系金融创新的需求。(3)住房抵押贷款证券化是我国发展债券市场的要求。第四章分析我国住房抵押贷款证券化面临的障碍和对策。障碍来自于两方面:一方面是来自法律、法规、政策方面的障碍,体现在相关的法律法规不够健全、会计制度和税收制度存在一定的障碍;另一个方面是来自市场方面的障碍,体现在住房抵押贷款一级市场还不够成熟、缺乏被市场投资者所普遍接受和认可的信用评级机构、相应的市场主体资格有待认定、相应技术、人才的短缺。我国应该从建立健全政府的支持体系和不断完善住房抵押贷款证券化的基础条件两个方面出发。建立健全政府的支持体系体现在以下几个方面:政府积极支持SPV 的建立、建立以政府为主导的住房抵押担保与保险机制、完善会计制度和制定税收优惠政策、放宽机构投资者的投资范围、建立完善的金融监管体系。不断完善住房抵押贷款证券化的基础条件体现在:建立健全法律法规体系、加快发展住房抵押贷款一级市场、规范住房抵押贷款的发放运作机制、尽快建立健全个人信用制度、加强保险业与住房抵押贷款的结合。