房地产作为实物资产处于涉及众多行业的产业链的终端,同时又是许多金融衍生品的基础资产,因此在国民经济中处于牵一发而动全身的地位。我国自1991年住房制度市场化改革以来,房地产价格经历了长时期的持续上涨。本文旨在剖析我国房地产泡沫的内在机理及其影响,并相应地提出针对性的政策措施。首先,本文测度了我国的房价。本文采用房地产投资额占GDP的比重、房价收入比、房价租金比三个指标,分别从供给、需求、投机三个角度测度了我国的房价,发现三个指标均达到了警戒线以上,说明我国房地产业确实出现了“泡沫化”的现象。其次,本文测度了我国的房地产泡沫。泡沫分为投机泡沫和内在泡沫。投机泡沫反映的是市场的非理性行为,是指由动量投资者追涨杀跌造成的；内在泡沫反映的是市场的理性行为,是指价格围绕外生基本面价值周期性波动的现象。本文利用省际面板数据分析了房地产价格的影响因素,发现基本面因素可以很好的解释房地产价格,因此认为我国的房地产主要泡沫是内在泡沫而非投机泡沫,换句话说,“炒房”更大程度上是房价贵的结果而非其原因。第三,本文深刻剖析了上述基本面因素的内在机理,认为“土地财政”导致的供给不足,国民收入的两极分化、银行系统的金融支持过度、租买选择机制的缺失是造成我国房地产泡沫的根本原因。第四,本文从经济和社会两个维度分析了房地产泡沫化的影响,权衡了房地产泡沫的利弊。最后,本文提出了解决房地产泡沫的措施,认为原则上针对需求的政策应当坚持差别化、针对供给的政策应当从短期抑制逐步过渡到长期放松。