住宅市场中,住宅价格牵一发而动全身。全面认识和理解住宅价格及价格体系内各种价格之间的相互关系是把握整个住宅市场运行的关键所在。以市场容量为标志,目前上海住宅市场是中国城市中最大的住宅市场。因此研究和分析上海市住宅价格及其体系的问题对于上海、甚至全国都具有非常重要的现实意义。一般而言,住宅价格的构成包括土地开发费、房屋开发费和各种配套及税费。影响商品住宅价格的因素包括经济因素、政策因素、物理因素、环境因素、人口因素等等。自从1987年上海市开始实施土地使用权的有偿转让之后,上海市商品住宅价格的形成基本上是由市场的供需决定。本文的创新在于对上海市住宅价格体系做了些实证分析。这些实证分析包括以下三个方面:第一,建立了一个上海市住宅一级市场商品住宅价格联立方程模型。通过该模型,作者运用三阶段最小二乘估计方法研究了各主要影响因素对商品住宅价格变动所起的不同作用得出结论:现阶段上海市住宅价格受住宅建设成本、住宅建设投资的影响比较大;住宅供给与前一期住宅价格呈现出正相关关系,而住宅需求与当期住宅价格也呈现出正相关关系;上海市住宅需求相比较于住宅供给更加旺盛,说明在当前时期上海住宅价格在需求拉动的情况下还有一定的继续上涨空间。第二,运用协整检验、葛兰杰因果关系检验和回归分析的方法,研究了上海市2001—2004年住宅一级市场与二级市场之间价格的关系。研究结果表明,上海市商品住宅销售价格与存量房交易价格之间不存在长期稳定关系,但是滞后期 数不同时,两者之间存在不同的因果关系,即短期内两者相互影响而长期内新房价格走势决定二手房价走势。第三,以1999—2004年上海市土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本,通过协整检验、葛兰杰因果关系检验和回归分析,对房价与地价间的影响关系进行了分析,得出上海市房价与地价之间存在长期稳定关系和长期内房价走势决定地价走势而短期内两者存在相互影响的结论。通过实证分析,作者认为政府在进行住宅市场价格宏观调控时,应该从整体上把<WP=4>握住宅市场价格体系,充分注意到住宅价格体系内价格之间的相互影响,力求各级住宅市场之间良性互动、协同发展,促使整个房地产市场保持长期的持续、稳定、健康发展的态势。