商业地产具有投资大、风险大、收益高和营运管理要求高等特点，因此在项目立项之时，往往要对其营运模式进行先期规划和设计，再开始后续的建设及招商工作，因此可以说商业地产的营运是一项综合性的工作，其中需要考虑商业地产的体量、定位、品牌策略等各种因素。更进一步说，商业地产的营运是事关商业地产盈利与否的关键，因此甚为重要。本文以厦门经济特区为例，结合与商业地产前期规划相关的商圈理论、城市综合体相关理论，及与商业地产中期运作相关的营销学、消费心理学理论，以独特的商业视角，剖析、比较现实中几种商业地产的营运模式，并从商业地产定位、业态规划、品牌招商、营运管理等流程机制进行理论分析；然后通过正反两方面案例，分析商业地产营运模式影响盈利的机制和渠道，探讨厦门商业地产营运模式中的可取之处及存在的问题，并提出改进建议。研究发现：商业地产的主流经营方式有只租不售、只售不租、租售结合、订单式开发模式；商业地产营运模式影响盈利的机制包括融资财务杠杆、招商品牌落位、企划运作管理和日常经营管理，影响盈利的渠道包括经营理念、融资、招商、商户与开发商之间的协调及外部政策等，贯穿于商业地产营运的前、中、后各个阶段；厦门商业地产的发展已形成四大商圈——中山路-轮渡商圈、禾祥西商圈、火车站—莲坂商圈、SM城市广场商圈，商圈呈现较强的层次性，核心商圈、次级商圈和边缘商圈互补，由岛内向岛外辐射，并经历着传统营运模式到新兴营运模式的转变；SM城市广场、世贸商城、湖里万达广场是成功营运的典型案例，其开发商对营运具有前瞻性、重视整体经营、一般采取租售结合模式、强调合理的品牌配置和业态组合；明发商业广场、名汇广场是营运失败的典型案例，其开发商以经营房地产的方式来经营商业地产，存在项目定位不准确、缺乏商业规划、项目开发供过于求、营运模式以销售为主、商业分布不平衡、业种业态比例失衡、运作中未能及时调整和变更营运模式、品类同质化等诸多问题。从商业地产营运模式影响盈利的视角，结合厦门商业地产成功和失败营运的案例，本文对厦门商业地产营运模式的优化和完善提出建议，包括：依据城市整体规划对商业地产进行准确定位；开发前期注重合理规划和招商、业态分配比例；选择合理的开发模式，加强项目开发后营运管理，重视专业人才团队建设；加强商业地产金融运作管理，拓宽融资渠道；以及政府积极介入，出台相应举措和法规引导行业发展和繁荣等。希望本文对于商业地产营运和管理模式的改进具有一定的积极意义，能促进商业地产行业和企业的健康发展。