近年来,随着城市化进程的推进以及市场经济的发展,通过自雇谋生的城市商贸移民越来越多,自雇创业活动在解决移民就业问题、推动人口城市化及促进城市经济发展等方面发挥着重要作用。不动产作为自雇创业活动得以进行的载体,在城市商贸移民的自雇创业活动中扮演着重要角色,不动产形式在很大程度上决定商贸移民的自雇创业模式。然而,关于自雇创业问题,现有研究大多从个体特征、人力资本、社会网络等个体因素角度对影响自雇创业活动的因素进行研究,较少有文献关注不动产对自雇创业活动的作用,更忽略了个体因素对自雇创业活动产生影响的微观机制或过程。本文在综合分析已有研究成果的基础上,从生产要素投入的分析框架出发,在考虑劳动力、资本及技术要素投入的基础之上,引入土地及其定着物形成的不动产要素,将城市商贸移民的自雇创业活动分为零售业、生产加工业和商贸运输业三种模式。文章基于2013年浙江省杭州、宁波、温州三个城市的问卷调查数据,以不动产作为中介变量,构建了“个体因素——不动产——自雇创业模式”的关系模型,并利用Logistic模型和半对数回归模型,从不动产获取方式、产权性质、成本及面积四个维度,探讨个体特征、人力资本及社会网络个体因素对城市商贸移民自雇创业模式选择的直接影响以及这些变量如何通过不动产中介变量对自雇创业模式选择产生间接影响的微观作用机制问题。研究结果表明,不动产在城市商贸移民自雇创业模式选择中具有重要作用,个体特征因素、人力资本因素及社会网络因素直接或通过不动产间接影响商贸移民自雇创业模式的选择。第一,个体因素、不动产、自雇创业模式选择之间具有显著关系。个体特征因素、人力资本因素、社会网络因素对城市商贸移民自雇创业模式选择具有显著影响；不动产要素的获取方式、产权性质、成本及面积四个中介变量对自雇创业模式选择具有重要影响；个体特征因素、人力资本因素和社会网络因素对不动产要素的影响显著。第二,不动产要素在个体因素对自雇创业模式选择的影响过程中起中介作用。(一)不动产在婚姻、社会网络规模、网络关系强度和城市商贸移民自雇创业模式选择之间起完全的中介作用,即婚姻、社会网络规模和网络关系强度完全通过不动产对商贸移民的自雇创业模式选择产生影响。(二)不动产在性别、工作经历、社会网络异质性和城市商贸移民自雇创业模式选择之间起部分中介作用,即性别、工作经历、社会网络异质性变量直接影响并通过不动产间接影响城市商贸移民自雇创业模式的选择。(三)家庭收入水平和受教育程度对城市商贸移民自雇创业模式的选择直接产生影响,并不通过不动产要素间接影响商贸移民白雇创业模式的选择。第三,不动产市场的竞争程度具有一定的差异性,由于本地性、信息不对称及网络异质性等,社会网络关系对城市商贸移民不动产的获取具有重要作用,进而影响其自雇创业模式的选择。商铺形式的不动产租赁市场相对厂房及仓库竞争性较高,社会网络条件较差的城市商贸移民往往通过市场等其他方式获取市场化程度较高的商铺形式的不动产,因而其选择从事零售业的可能性比较大。相反,具有一定社会网络优势的城市商贸移民更倾向于通过社会网络关系获取竞争性较低的厂房或仓库形式的不动产,从而选择从事生产加工业和商贸运输业。