2003年以来,我国房地产行业发展迅速,国家为了稳定房地产市场的健康发展,进行了多次调控,在短期内这些政策也都取得了一定效果,但未形成调控的长效机制,而且各方关注和调控的重点都是房地产价格,一直忽略交易量这个重要指标,而交易量能够反映供求的基本状况,因此有必要纳入考虑范围。随着房地产市场的逐渐分化,政府也开始考虑利用分类调控政策稳定房地产市场发展。2014年政府工作报告中首提“分类调控”,然而明确的实施政策却一直未落地。在现有的调控政策中,限购是最严厉也是最明显的分类调控的表现,因此本文选择该指标作为分类政策的一个标准。从2012年全国46个城市进行限购到目前的仅有北京、上海、广州、深圳4个一线城市依旧未解限,限购政策是在很多常规政策失效后的一剂“猛药”,表现出政府对房地产调控的决心和对房地产行业的持续关注。政府在房地产市场调控中,不仅应关注交易价格,更应关注交易量,同时要关注在不同地区、不同时间内二者可能会呈现不同的波动关系,理清这一问题有利于做好城市房地产市场的分类调控。本文首先梳理了我国住房调控政策的演变情况及35个大中城市限购情况,提出量价之间可能存在的互动关系及政策的影响,然后选取中国35个大中城市2009年第1季度到2015年第4季度的面板数据,运用联立方程组模型进行实证分析,结果发现,从全样本来看主要是价格主导,而且各自受预期的影响较大。政策对于价格,总体来看没有起到明显的抑制作用,反而在一定程度上出现了“助涨”的情况。政策对于交易量有一定抑制作用。从区域检验结果来看,我国的房地产分化情况越来越严重。在东部地区,上一期价格和交易量相互影响并不显著,而价格和交易量主要受各自上期的影响。政策对东部城市住房的价格和交易量都起到了一定促进作用。对于中部地区,量价二者之间关系依然不显著,主要受上期的影响,适应性预期现象依旧很明显,政策对其影响不显著。西部地区住房量价关系正向显著。政策对于西部的价格有一个推动作用,但是对交易量是一个抑制作用。从时间检验结果来看,我国的房地产发展有一定的季节性。在第一、二、三季度主要是房地产价格主导,第四季度价格和交易量关系不显著。限购政策对于第一季度的价格有一个促进作用,对第一季度交易量有一个抑制作用,对其余三个季度影响不显著。在结论的基础上,提出了稳定预期、地区上的分类调控和调控政策的综合应用三个相关建议。