房地产作为国民经济的支柱产业，对中国经济有着举足轻重的作用和影响，而与房地产行业相关的税费（包括土地出让金）在政府税收体系中占有非常重要的份额和意义，甚至已经成为部分地方政府最大的财政来源之一。虽然房地产行业经过多年的发展已经取得了长足的进步，但是与之相关的房地产税制变化却不大，可以说我国现行的与房地产相关的税制无论从征税对象、征税环节还是调控手段等方面都已经与房地产行业的整体发展与国民经济的整体发展水平不相适应了，既不能有效地调节房地产市场，也不能合理地促进资源配置，在整个房地产开发的全生命周期中，都能够体现出现行地产税制的各位缺陷，需要进行全局性的改革整合。想要从根本上解决房地产税制存在的问题，需要涉及的内容相当广泛和深入，很多内容需要建立在现行房地产行业政策、土地招拍挂政策、中央和地方税制等全面改革的基础之上，本文的侧重点是在房地产保有环节的税制改革分析，以物业税（房产税）为切入点来看待房地产全生命周期的税制问题。房地产项目生命周期中，将整个房地产项目从开始到结束分成了前期准备、开发、流转、持有、拆迁五个阶段，其中开发、流转与持有阶段是房地产市场活动的重要载体。以房地产项目生命周期为出发点研究房地产税制的好处在于，更能体现房地产税收在房地产市场调控中的效应。从房地产项目生命周期各阶段的具体涉税情况、房地产税制以及房地产税负结构等几个角度分析了现行房地产税制中存在的几个主要问题：税负分布不合理（开发和交易环节税负过重、保有环节税负过轻）、税费性质混乱（以费代税问题严重）、重复征税（同一税种出现在多个生命周期内）。针对这些问题提出了税制改革建议：大幅度降低开发和交易环节的税负、逐步增加并大幅度提高保有环节的税负、合并且简化税制、扩大增值税范围、全面推行房产税、实行个人综合所得税制。也提出了相应的配套制度的改革建议：加强房地产税收立法、建立健全房地产和土地评估制度。