近些年,受到国家政策及经济发展的影响,房地产市场竞争日趋激烈起来,消费者对房屋购买有了更高的要求。在这样的背景下,不仅给房地产开发带来了巨大的市场压力,同时也使得在坚持房屋品质的前提下,如何做好民用住宅的市场营销策略,成为当前房地产商急需做好的重要工作之一。本文选取营口万达广场民用住宅作为研究对象,以市场营销的相关理论作为研究基础,通过对营口地区房地产运营环境的调研和分析,针对目前万达集团在营口地区民用住宅市场营销工作中存在的问题,从产品策略、价格策略、渠道策略以及促销策略四个方面提出4Ps营销策略,并相应地制定出实施保障计划。论文的研究工作及取得的成果主要包括如下几个方面:(1)在营口万达广场民用住宅一期的基础之上,选择二期作为研究对象,运用PEST理论,对二期市场营销所面临的现状及需要解决的问题进行了分析,指出在当前营口地区购房需求不高的前提下,作为地区市场的新进入者,营口万达广场民用住宅项目应充分发挥自身资源和管理等方面的优势,深入挖掘市场潜力,利用高品质的产品和优质的服务迅速建立起品牌知名度和产品信誉度;(2)运用SWOT分析法对营口万达广场民用住宅二期进行优势、劣势、机会和威胁4个方面的分析,通过对分析结果的总结提出,在直面市场拓展和竞争对手双重压力的情况下,营口万达广场民用住宅二期市场营销应以不同的客户群体购房特征为指导,综合考虑政策、经济等多方面因素,在尽量降低营销风险的前提下,以地区市场同类产品价格为指导,制定适合的市场定价,并开展相应的营销活动;(3)运用STP理论对营口万达广场民用住宅二期进行市场细分,在确定市场细分变量的基础之上,将二期目标市场定位为面向地区中、高端客户,同时为进一步彰显小区的优雅品质,利用项目地段优势,融合法式风情的独特设计,突出二期综合规划建设“城”的规模;(4)运用4Ps策略,在产品策略方面设计出产品卖点、产品组合及服务组合,同时在进行成本预估的基础之上,通过对地区同类产品定价的参照,制定出二期市场营销价格,并基于目前市场行情及后续政策的预判,设计出价格调整策略。此外,为保障二期市场营销工作的顺利进行,还制定出相应的渠道和促销策略。本文的研究内容根据我国三线城市房地产销售行业的特点,总结归纳出适用于小城市民用住宅项目的市场销售战略和策略。不仅能够为万达集团在中小城市民用住宅销售工作提供指导和技术支撑,同时也能够为国内房地产民用住宅项目的市场销售工作提供借鉴和参考。