房地产是居民家庭财富不可或缺的重要组成部分,房地产市场是国民经济的支柱产业,房地产不仅是一种商品,也是一种投资品。房地产市场的发展与经济波动密切相关,房地产市场的迅速发展能带动国民经济的繁荣,房地产市场疲软也会带来经济的衰退；反过来,国民经济的兴衰也影响到房地产市场的繁荣和衰退。中国的房地产市场借着改革开放的春风开始发展,1998年取消福利分房制度以后,房地产市场商品化进程启动并不断加快,到现在已经成为了国民经济的支柱产业。2008年经济危机以后,中国政府注入四万亿资金拉动内需,其中大部分流向了房地产和基础建设市场,大量的资金进入房市使得2009年的房地产价格暴涨,国民经济开始膨胀,过高的房价已经超出了居民的承受能力,对经济的发展产生负面影响。为了控制房地产价格的过快增长,保障居民生活,政府必须要出台相关政策,使房地产的需求不仅能满足经济的增长,还应抑制过快的投机需求。要控制房地产价格的过度上涨,我们必须找到房地产价格的影响因素,才能从源头入手,抑制房地产价格过快上涨。从理论上讲,影响房地产价格的因素包括供给和需求两方面,但在一定时期内,由于房屋建设周期长,具有不可移动性,使得房地产市场的供给是一定的,因此,本文只从需求方面说明房地产价格的影响因素。为了说明房地产需求的影响,本文在房地产需求和泡沫理论的基础上,将房地产的需求分为消费性需求和投机性需求,研究这两种截然不同的需求对房地产价格的推动作用,从房地产市场发展的历程和本文实证研究的结果来看,在短期房地产供应量不变的情况下,中国房地产市场中刚性需求仍然占有主导地位,但是消费者的投机需求近年来开始趋热。本文通过从理论到实证的方法,研究了在一定时期房地产市场供给不变的情况下,房地产市场需求对价格的影响。将房地产需求分为消费性需求和投机性需求两个方面,利用影响基础价格的居民可支配收入和租赁市场价格指数,影响投机价格的土地交易价格指数,与房地产实际价格进行实证分析,从而得出近年来房地产投机性需求趋热的结论。最后通过分析房地产市场投机原因,提出宏观调控的建议。因此,本文的结构主要分成五个部分：第一章为绪论,主要说明本文研究的背景和理论、现实意义,本文研究的主要思路和结构。第二章是理论叙述部分,在此基础上建立本文理论框架。首先是对国内外关于房地产需求分类、房地产价格与各经济变量关系、房地产泡沫、房地产宏观调控的理论进行综述；接着对房地产二重属性进行讨论,包括商品属性和投资品属性；然后对房地产的消费性需求和投机性需求的理论及其影响因素进行分析,在此基础上,建立房地产需求的理论框架。在对房地产投机性需求影响因素进行分析时,引入了预期因素,阐述房地产泡沫研究的方法。最后通过上述分析,建立本文的房地产需求模型：包括消费性需求和投机性需求,消费性需求的影响因素选取了可支配收入和房地产市场租赁价格指数,投机性需求以土地交易价格指数为代表,从而建立房地产需求模型。将可支配收入与租金代表的基础价格与土地交易价格代表的投机价格进行比较,可以得到整个房地产市场的投机程度。第三章是理论检验部分。根据前一章的理论框架建立计量模型,本文搜集了1998年1季度-2010年4季度的季度数据来验证。首先对数据进行ADF单位根检验,在数据本身平稳的情况下利用Johansen检验得出变量之间存在一个协整关系；接着,为了避免伪回归,检验数据之间是否存在因果关系,利用Granger因果检验,同时为了数据分析的准确性,利用“邹氏断点法”进行检验,本文发现所搜集的数据在2004年1季度前后存在变化,于是将2004年1季度作为虚拟变量引入方程进行回归,从而建立了2004年1季度前后两个不同的模型。第四章是结论。本章首先对第三章得出的实证模型进行分析,发现从1998年1季度到2010年4季度,中国的房地产市场上消费性需求还是占主导地位,但需求的结构有所改变,自2004年1季度开始,消费性需求对价格的影响程度下降很快,而投机性需求对于房地产价格上涨的影响下降慢,因此我们可以从相对变化速度来说,社会存在投机现象,且存在偏热的趋势。从现实情况来说,由于投机性需求和房地产泡沫的存在,造成了中国房地产市场价格上涨过快。最后,再简单分析了中国房地产投机的区域差异,发现由于中国东中西部经济发展水平和基础建设程度不同,中国房地产市场东部的投机性需求高于中部和西部。第五章是讨论房地产投机的原因和政策建议。首先分析中国房地产市场存在投机的原因：一是土地的稀缺性造成房地产供给有限,出现开发商利用土地买卖进行投机获利；二是由于政府利用拍卖土地为收入筹资的“土地财政”,会促使政府提高土地价格,另一方面掌握土地大权的政府存在“权力寻租”的问题。为了避免房地产泡沫,应该注重培养消费性需求,抑制房地产投机,于是本文提出了几点政策建议：加大土地市场的供给,建设廉租房和经济适用房来满足中低收入阶层的需要,利用金融、财税制度区别对待消费性需求和投机性需求,抑制房地产投机,逐步建立和完善房地产市场信息披露制度。本文的贡献在于：(1)将房地产需求分为消费性需求和投机性需求,利用影响两个需求的相关变量建立需求模型,从而可以清楚的看出在样本期间内,两种需求对房地产价格的不同影响。(2)在计量模型分析过程中,采用“邹氏断点”和引入虚拟变量的方法,建立两个以2004年1季度为断点的模型,从而得到在不同时期,消费性需求和投机性需求对价格的不同影响。本文的不足在于影响房地产消费性需求和投机性需求的因素有很多,并且因素之间可能会出现相互作用,比如：影响消费性需求的因素还有城市化程度没有纳入讨论范围,收入因素既有可能影响消费性需求,又有可能影响投机性需求等,这些不足需要进一步进行研究和完善。