在依法律行为引起的不动产物权变动中,《物权法》确认了非经登记不得发生物权变动效力的不动产物权变动原则,将登记作为房屋物权变动之唯一公示方式。然而,这一规则与大量房屋交易习惯做法,尤其是广大基层农村地区的做法相左,也与民众的一般房屋交易理念相背。现实中大量房屋买卖,通常是在不动产交付后相当长的一段时间才办理登记手续;此外,由于登记制度不健全,目前我国仍存在大量未登记的房屋,在这种房屋已经实际交付占有,而没有办理登记手续的情况下,交付在房屋物权变动方面的作用及效力问题值得探究。2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是唯一提及房屋交付问题的规范性文件,从中看出立法并未赋予房屋交付以权利变动的效力,这一问题亦未受到理论研究的充分关注。　　鉴于此,本文将从交付的基本概念入手,分析实践中民众对房屋交付,尤其是城市商品房交付的理解,并探讨房屋交付的条件等基本理论问题。而后,从比较法的视角考察,结合大陆法系不同的物权变动模式,分析交付在不同的物权变动模式中分别具有的不同法律意义。在意思主义模式下,当事人的合意已经实现了物权之移转,而该变动具有对抗第三人的效力;在形式主义模式下,公示尤为重要,非经法定的公示方式即无法达到物权变动的效果。此外,美国法中传承至今的契据交付制度非常强调交付的独立意义,即转让人通过将其转让权利的意思制作成契据后交付受让人而完成权利之移转。　　通过梳理并分析我国法律规定可以得知,我国现行之唯经登记才得发生不动产物权变动效力的规则,虽然具有便于国家对房屋交易的管理和税收的执行等优势,但难以适应我国现状,不可避免的存在着不利于保护事实物权等弊端,也由于与实践存在较大差距而使该规则难以充分实施,有损法律的权威。　　制定切实可行的规则才是解决问题的出路。确立交付发生物权变动的规则不仅是必要的,而且具有可行性。当非因房屋买受人原因而导致房屋无法进行所有权移转登记时,若出卖人已将房屋交付买受人,可以认定房屋之所有权人已变更为买受人,但该变更非经登记不得对抗善意第三人。