随着市场经济在我国的建立和逐步完善，作为福利分配的房屋即将成为历史，而作为商品的房屋早已阔步走近了我们的生活；对市场经济的认可决定了房屋作为商品的出现。在房屋商品化的过程中，房屋的销售方式也经历了现房销售、卖图纸（房屋预售）、准现房销售、返本销售、售后包租等多种售卖方式。然而根据房地产的发育程度，《商品房销售管理办法》只确认了商品房现售和商品房预售两种售卖方式。作为两种合法的房屋销售方式之一，商品房预售对房地产行业的发展，尤其是在房地产市场的起步阶段，起到了重要的促进作用。基于此种认识，本文分五部分从法律的视野对商品房预售制度进行了研究。第一部分，首先介绍了商品房预售制度的历史发展过程，并对其在大陆的出现进行了考证。其次，考察了房屋预售制度的现实意义，即：它对预售人的融资、资金回流提供了方便；由于预售的采用降低了开发成本，加之低价入市策略的采用，预售制度也节省了预购人的开支。概括地说，它对预售人、预购人构建了一种双赢的格局。最后，重点研究了商品房预售所具有的三个法律特征：一、商品房预售的标的具有不确定性，二、商品房预售是一种民事法律行为，在该部分重点探讨了预售合同的法律特征，三、预售人的预售行为必须符合法定条件。第二部分，主要从法律关系的角度对商品房预售制度进行了研究。相对于一般的法律关系，商品房预售法律关系具有两方面的法律特征：一、商品房预售法律关系的产生、变更、消灭具有要式性特征，二、商品房预售法律关系的内容体现了对预售当事人利益的平衡保护，强化了对弱势一方的保护。在商品房预售法律关系的内容方面，着重研究了预售人的权利担保义务和法定质量担保义务，以及预购人所享有的请求交付房屋的权利的性质。<WP=3>第三部分，介绍了房屋预售制度在港台地区的发展及主要的制度框架。在台湾地区，房屋预售法律制度主要建立在民法、公平交易法、消费者保护法的基础上。公平交易法对房屋预售的调整主要集中在第二十四条对影响交易秩序之欺罔行为或显失公平行为的调整，消费者保护法对房屋预售的调整主要集中在定型化契约、预售广告效力两方面。同时，对台湾地区研议中的不动产交易法的内容中关于房屋预售的主要内容进行了介绍，特别是关于建筑商倒闭后的房屋续建及履约保险等制度设计。在香港，对房屋预售进行调整的规定主要集中在“田土厅许可发展计划”的十八条规定中。第四部分，主要研讨了大陆的房屋预售制度。本文认为，大陆的房屋预售制度主要包含预售主体市场准入制度、监督制度和预售合同法律制度，并重点对预售主体准入制度和监督制度进行了研究。第五部分，对商品房预售制度的完善提出了两方面的建议。一、扩大相关法律如《消费者权益保护法》、《反不正当竞争法》在预售房屋纠纷解决机制中的适用；二、建立并完善预售款监管制度、预售商品房转让制度、不动产预告登记制度和中介服务制度。